现在买房这种方式可行？

[DinnyXu]

​ 最近因为租的房子房东要卖了，我也不得已要搬家，昨天去看房跟中介聊了很多，我说现在租的地方住的挺好，要不是房东卖，也许不会换地方，其次就是房东 2 年前就开始挂牌了，但是期间只有几个人来看，近期突然很多人来看，可能是因为房东降价了，随即我找到接管这个房屋的中介询问。

​ 目前这房子单价在 1.47w 左右一平，位置的话在成都陆肖附近黄金时代小区。这个位置不能说很好，但是离软件园上班很近，对应的这个价格房东女儿好像是要用钱，想早点卖了。

​ 中介跟我说喊我可以考虑考虑，首付 23w 、个税 1.52w 、契税 2.28w 、中介费 1.9w ，折合算下来首次要付 30w 的样子，然后贷款利率 3.25 ，贷款总额 129w ，利息总额 75.67 ，贷款年限 30 年，月供 5685 元.

​ 目前我的顾虑就是说一次要付 30w ，而且月供要 5600 的样子，我的月税前收入就是月供乘以 2.5 ，年终奖另算，目前未婚，还贷款的话应该是没什么压力，但是现在的市场经济萧条，能少还就少还，但是首付太多了也不好，现金流就没了。总之就是觉得一次付 30w,我还得凑，还有月供 5600 ，这是我的痛点。

​ 我把上面的情况跟昨天带我看租房的中介说了后，刚好他跟我聊起他自己最近刚买了房子，位置在软件园对面，美年广场旁边保利·锦江里，这个位置应该来说是非常好，因为软件园周边还是有很多高管租房的，(外地过来成都工作的高管哈，公司代租),这个房子的具体价格 v 友们自己去看吧，价格也不便宜，但是他目前首付 17w,月供 5600 ，把房子租出去了，自己贷款只还 1900 ，相当于是以租养贷，这个目的就是减轻自己的风险嘛。毕竟自己一个人住着月供 5600 的房子感觉没啥必要，也属于提前享受了，他的想法就是先租出去 2-3 年，自己手里再存点钱，然后再提前还款一部分，把利息月供降下来。自己手上的钱就比较灵活。

对于这种方式，我感觉挺不错的，而且自己工作也相对稳定。大家觉得有的搞吗。结合现在 3.25%的利息，以及首付低资金好流转的情况。

[thingingWoods]

刚需能上就上，月供抵房租

[ytmsdy]

查一下价格历史曲线，如果价格已经回到了 2015 年上涨前的价格，其实可以考虑入手。
另外，买房中介费一般是卖房的给全额，买房的一般就给个几千块钱的代办费意思意思。别听中介瞎忽悠，如果不能谈，那就换一个中介。
不过现在这行情，估摸着大概率还是要继续跌的。如果不是要结婚，孩子要上学什么的其实可以再等等，再看看。

[zh379]

如果月供超过你的房租不划算

[wyw0132]

3. 再看中介这个操作，按投资的逻辑来讲没啥问题，就是杠杆太高了，17W 首付，5600 的月供，那贷款要上到 100W+，贴着 15%的首付比例了，所以成本有点高，每月还贴 1900 还贷就看起来很危险。
4. 总结就是这种方式不是合适的买房的方式，是高杠杆投资地产的方式。真正刚需买房的方式是从地段、配套、房屋品质、小区品质这些居住价值来考虑，顶多预测下学区划分这种赌一波地段升值。

[ahdyi68]

看租售比，跟银行利率持平就能上车，80 多平能租 3700 我感觉不算低了

[leoleo717011111]

保利锦江里住宅 85 平，首付 17w 的话，单价 6000 多。 应该是很早开盘时候的价格了吧，位置确实不错，打工人天堂。

[nuo7mi7]

第一遍愣是没看明白啥意思
发现程序员天天写代码逻辑，但是语言逻辑表达能力还需要练练
至于买房这个，目前就一点，有全款能力就买，没有全款能力就别买房

[mbtfdwlx]

明确需求吧，你的需求是重新租个房。

[ReturnNull1]

完全可行，黄金时代小区南门对面一街之隔就是学校，附近幼儿园也有，房价不会跌的太离谱。如果有工作稳定，这样搞完全没问题，如果工作不稳定，那杠杆有点高了。

假设你把房子租给第三方，并且你的房子是套三，第三方商家会把你的房子加上隔断，弄成 5 个房间，根据房间大小，出租总价=700+900+900+1200 （主卧）+1500 （客厅）=5200 ，一年出租价=5200*12=62400 ，中介会把隔出来的客厅的钱赚走，这样中介付给你的钱=44400.这样你还贷就是(5600*12-44400 ）/12=1900,这样你用较低的月付能得到一套房，一年还贷 1900*12=22800 ，应该压力较小。

继续假设，假设你一年 18 万，你能完全覆盖住这套房子的月供，如果出租三年，这三年你的存款假设 35 万（抛开自己所有开销），你可以提前还贷以降低还贷利息。

顺便说下黄金时代的位置，挨着附近软件园，租客少不了，附近五分钟路程有学校，房价不会跌的很离谱。想上车的话可以上车，另外如果真心想买，看看价格还能不能砍砍，急售的可能会接受砍价。

[nomytwins]

应该 1 年内会推出 0 首付和低于 1 个点的利率，参考日本

[kcerty]

我怎么感觉 OP 是中介或者卖房的。

[SD10]

给楼主推荐两个 up 主，YouTube 三座房子 和 B 站在雷宇讲故事，希望可以带来一些不一样的思考。

[daliusu]

你去华府大道，蓝润 isc 买一个套三，砍一下 150-160 把，然后隔成四个房间，应该可以租到 4000+，只需要出 1000 块钱就可以养房

[xz410236056]

买房的交个税我就理解不，这都能忍。。
你付出的是 129+75.67+30=234.6 ，等价于 70 年产权，每个月 2793 的房租。
但是，
1 、你的利息是 LPR 的，经济好的时候会涨利息
2 、房子的价值是随时间下降的，70 年房龄的房子能不能租 2793 。（甚至 3 40 年后就没人想租了）
3 、你的收入不能下降，否则会面临收房风险

最后，就国内这些玩法，还不如韩国人全租房脑洞大，最后什么下场可以看看

[xz410236056]

@DinnyXu #63 啥黄金不黄金的，软件行业不行了呢？（想想东北工业区旁的房子）你要是西二旗，中关村之类的软件园还多撑一阵子（北京的房租也降了），成都。。。。

[Torpedo]

@DinnyXu #28 中介小哥这种是很典型的投资房地产的模式。国内这么做的很多很多。这种缺点是周期很长，并且资产锁定。房屋买卖比较麻烦
至于你，如果你考虑结婚，还是保持现金流动性比较重要。因为结婚你不确定买在哪

[powerman]

一个这么简单的问题 不知道为啥楼主描述的这么复杂，看了一圈简直要被搞晕

资产这东西，其实很简单， 每年 -- 资产本身增殖/减值 + 资产带来的现金流 - 资金的机会成本（利息） - 资产流动性溢价风险 ，

就是你的最后名义收益，再扣除通胀就是你的实际收益


1. 出租房屋带来的现金流，完全是抵扣不了房屋折损的，房价下行阶段，以后房龄越久，越难卖，会比房龄少的减值很多，这跟过去房屋只会涨的大环境 是完全不同的，未来持有房屋，一定要把 折损算进去，过去一年一个价，好几次都是翻倍似的涨，整个市场房龄这个因素 都没人在乎了，因为每一任房主都没打算持有多久，老破小也跟着一起飞，这是一个极度不理性的市场

2. 中国的租售比很低，原因很简单，是因为房屋市场并非完全市场化，有福利分房制度时期的房子 还在拉低租售比，导致商品房的租售比 非常难看，这个因素在未来 20 年 随着福利分房的老公房退出市场 会慢慢减少，之后租售比会回归正常，最大可能是以房租上涨 结合房价相对下滑的同事 完成租售比回归到 折损+国债利率附近

3. 资金真的很贵，房贷 70% x 3.25%的利息 + 2% 房屋折损 + 2.2%无风险利率 x 自有资金 30%，估算整个资金的机会成本为 5%，目前没有几个城市，能做到稳定 5%的租金收益，很多城市在 1.2-2.5%附近，以成都为例 只有 2.5%左右，也就是你每年要亏掉 2.5%的资金，除非房价以每年平稳 2.5%的增速上涨

4. 房屋买入之后，很难卖的，结合大背景下，流动性目前是负溢价的，急出手是要打折的

希望楼主 慎重计算

[Sawyerhou]

其实，懂炒股的人是知道低点在哪的，不知道低点在哪的是不懂炒股的人。
也不是最低点，相对低点，可以盈利的入场时机。

比如，巴菲特、西蒙斯或者其他靠投资吃饭的人，
不知道低点在哪就吃不了这碗饭。

不过大部分人不知道可以理解，术业有专攻，大家各有所长。

[sueshaw]

@DinnyXu #22 保利锦江里那个位置，80 多平首付 17W ？那总价才 50 多万，单价 6000 多，五街 6000 多这是哪一年的房价了啊，等于他买的早啊，那肯定是划算的

[lovelive1024]

买了不住你还买什么？赌以后房价上升？