房地产泡沫如何形成？

[JohnXu20151211]

近几年经济一直不景气，普遍认为房地产泡沫导致的，作为大部分人最大的经济流出地，影响到了各行各业导致经济下滑。但是我不是很懂，为什么会出现房地产泡沫？ 如果说房价对经济影响如此巨大， 那么为什么要出政策限制房价？ 或者说仅适当调整让房价保持稳定即可。又或者在规划好有其他经济支撑或准备下在进行调整限制呢？ 以及日本的以往情况，对于这些类似的情况，我不理解泡沫为何出现，不理解既然房地产能带来繁荣为何要大幅度限制呢？本人对经济一无所知，想和各位探讨。

[pweng286]

@skyworker 不知道,我只是说没必要抠字眼.事实已经这样了

[WngShhng]

限制房地产是就是因为泡沫重，如果泡沫越吹越大，那刺破的时候不是影响面更严重。
房地产短期看政策长期看人口，人口下滑，房地产注定难以为继。
中国本身房地产泡沫已经很重了，拿租售比计算，泡沫大概在 40%，也就 400 万的房子，实际上只值 200 万。用购买房子时间年限来看，中国人买房需要的时间是标准时长的两倍。
因为房子本身已经远超市场真实价值，然而房子又和婚姻绑定，那么如果房价继续涨下去，那结婚率不是越拉越低，人的负担越来越重。
实际上现在很多人之所以加班就是因为房子，只不过他们不自知而已。
还有人拿了钱去买房，那么其他消费能力就不足，那么就会导致通缩。
泡沫的形成是因为从地方政府到开发商，甚至买房的人，都是借钱在消费，还有和婚姻绑定，让很多人觉得房子只涨不跌，成了投资品，因此把钱投向房地产，所以价格也就越涨越高，但是相比于实际价值而言就是泡沫。
房地产繁荣虽然美好，但是这种美好并不能持续，就像做梦一样，早晚要醒过来。

[qrobot]

房地产怎么可能是泡沫， 房子是实打实的存在啊。

我们说的房地产泡沫指的是房地产金融泡沫。

很简单 100w 的房子， 贷款 100w 利率 2.85% +

那么这笔钱是给银行了吗？ 不不不， 你这个叫做借贷， 银行不会指望你换这些钱， 银行会把你这些钱，包装成为理财产品， 然后销售给个个散户。

我说假如， 假如房价格低了， 会产生什么连锁反应？

[skyworker]

@pweng286 既然你不知道房产的"价值"是由什么决定的, 为何又言之凿凿的说 "房地产就是价格脱离价值"

[pweng286]

@skyworker #24 好好好.没有脱离价值,现在房价下跌都是开发商大善人.快买吧

[kangwei]

房子除了居住还是属于大资产，价格随着周边基础设施 交通情况 供需关系波动，可以用较低首付价格购入，供应在掌握在地方政府，开发商；需求侧有丈母娘硬性指标，因此有很多人投机囤房炒楼，让房子供不应求导致价格飙升，使其大幅超过其本身实际价值，从而泡沫产生

[muooOOO]

导致房子降价的是供需关系，而不是限制政策。相反，这两年的限制政策也不是为了防止涨价，而是防止崩塌

[565656]

2015 年时候房产已经不行了 但是政府选择继续涨价 + 货币棚改

[ferock]

@sillydaddy

定义参考 wiki： https://zh.wikipedia.org/zh-cn/%E6%B3%A1%E6%B2%AB%E7%BB%8F%E6%B5%8E?wprov=sfla1

[ferock]

而所谓内在价值，是指由其长期基本面所能合理支撑的估值，来源，wiki

[sillydaddy]

@ferock #29 >“泡沫，指资产的当前价格远远高于其内在价值的时期，而所谓内在价值，是指由其长期基本面所能合理支撑的估值。”
这解释通过「长期基本面」解释「内在价值」，但是，「长期基本面」又是什么呢？如果一个东西就是短期的呢？所以说，搞经济的，就爱名词，故弄玄虚的就更是了。一个名词接一个名词，反正就是不能简单明了的解释。

[ferock]

@sillydaddy #29

你可以把你的意见在 Wiki 下面反馈。
名词本身就是一种知识总结的方式，例如，什么叫物理？什么叫化学，那什么叫变化？什么叫学科？什么叫名词？什么叫名称，什么叫词汇，什么词？


这就歪楼了

[ferock]

不理解泡沫为何出现，不理解既然房地产能带来繁荣为何要大幅度限制呢？本人对经济一无所知，想和各位探讨。


首先，货币是什么？有价证券，大白话就是屁都不是，只是一种替代物。
以前，以物换物。大米换布匹，你用你多余的大米换你需要的布匹。
为了便利，出现了中间介质，也就是货币。


所以，经济行为本身，代表的是交易。货币只是便利交易的一种媒介。
为什么说这个？因为你提到，房地产能带来繁荣。


所以，什么是繁荣？大家手上钱多了，是繁荣么？
其实不是，这就是为什么刚刚我先要说货币。

10 块钱 1kg 大米，
100 块钱，1kg 大米
1000 块钱，1kg 大米

你用 1kg 大米，卖了，获得了 1000 块钱，这是繁荣么？
当你需要用 1000 块钱，再去买 1kg 大米，这是繁荣么？

[Memoriae]

金融从业人员来回答下。

决定价值下限的是租金法、现金流贴现法、NPV 、IRR 、重置成本法：

1. 租金法假设了能租出去或不影响出租价值的年限，一般都用 20 年；
2. 现金流贴现 DCF ，记住一定是自由现金流，剔除了各自税费和运营支出，和股票估值一样，最重要的是给一个长期相对公允的贴现率，可以设成 3%计算；
3. NPV 就是把房子从头到尾都出租，贴现回来的钱减去购买成本，大于 0 就值得；
4. IRR 是在 NPV 基础上假设现值是 0 时的贴现率，如果你自己的投资能跑赢 IRR 那这个房子就不值得；
5. 重置成本要看在未来某个时间节点重新拿地+建筑等一系列支出的平均每户成本，由于房子是非同质化的，一般在 1-2 倍以内.

那什么是泡沫？远超以上估值或定价方法的价格只能说它是昂贵的，不能直接定性为泡沫，泡沫更多是指行情维持非理性繁荣，伴随着投机炒房、房贷余额暴增、房贷利率溢价上涨、居民杠杆率上涨等现象，加上上述的估值和定价方法，一般我们不会用这种定性方式去描述房地产的价值。

由于房地产有很多因素是无法直接被定价的，例如学区教育、附近配套设施、医疗资源、基础设施、城市预期发展等等，这些因素很难被定量，要我评价，房地产泡沫是参与者严重依赖预期和无法被定量（难以假设）的因素，往往伴随着高杠杆和投机，一种极端乐观状态。

[huangpingdong]

政府推动的，卖地赚钱的一种商业模式

[jackyz]

核心是：信用（信心）对消费（商品价格）的放大效应

拿来买房的 20 年按揭，本质上是买房人预支了未来 20 年的收入，这些收入的购买力本来是要分 20 年来释放的，但是通过按揭买房这个行为，这加倍的购买力，立即就被释放在建筑、材料、装修、家电这些行业；这么多 “从未来预支” 的购买力涌进市场，钱多东西少，是不是马上就会推高商品价格？

注意，这个时候，商品的价格还只是上涨，还不是泡沫（ yet ）———— 直到 “能借的差不多都借了” 或者 “房子稀缺的预期被转变了”，那么，市场上，原来的购买力一下子消失，钱少东西多，商品价格马上就会降下来；从高点跌落的部分，也就是被大家称作的 “泡沫”。

这里，信用的核心参数就是信心。

因为对未来有信心，银行敢贷款给你买房；因为对未来有信心，银行敢贷款给企业扩大生产；这件事现在反过来了，因为对未来没信心，你不敢去银行贷款买房；因为对未来没信心，企业没有必要去银行贷款扩大生产。再进一步，当大家都在准备过冬的时候，企业当然也要减员过冬，减少负担，于是就。。。

所以，可以推导得出，适度的泡沫对就业有利。

[huangpingdong]

@davidyin 有道理

[huangpingdong]

@sillydaddy 内在价值是巴菲特的老师格雷厄姆提出的，是​​1929 年美国股市大崩盘​​的深刻反思，旨在反对投机，建立一种通过分析企业基本面（资产、收益等）来评估其真实价值，并与市场价格比较，从而做出理性投资决策的科学方法，其实房子的内在价值不怎么好评估，和股票一样，其实只能通过横向和纵向对比，参考同等级的国家发展，收入，平均工资和放假来对比，没有绝对意义的内在价值，最后都是一种共识，最后上李笑来的金句-傻逼的共识也是共识。这个世界真有趣哈哈

[huangpingdong]

@sillydaddy 他都不知道「内在价值」这个词谁提出来的，什么背景提出来的，为什么提出来，当然只能讲概念了

[boyzhang]

@rick13 确实 压榨过于了