购房相关：次新房 vs 老破小

[Zhancha]

昨天和中介聊了会，中介不停给我推荐新房 /次新房，想问下大伙这方面的看法。

在相同预算，且都是二手房的情况下，可以选择：

• 老破小
• 次新房

因为楼主是首套，所以简单能知道的要点为：

• 老破小位置更好，次新房位置不好
• 老破小单价会更低，可以买到面积更大的。
• 老破小不好停车，且没有电梯，需要选择中低层
• 老破小未来没有升值空间（中介说的）

各位有什么可以补充的吗？ 或者说各位有什么好的建议在楼主手套上老破小还是次新房的问题上吗？

PS：迫于经济压力，楼主之前看的都是老破小，所以对次新房的印象就是 比老破小好，比老破小贵。

[glfpes]

“老破小”，“远大新”这种打标签，只适合娱乐。在买房大事，不能贴标签。
每一个候选的房子，它都不一样。
对于二手房，你需要多花时间把每个候选的房子给列出来。它们的优劣都不一样。
对于新房，还得仔细考虑要不要买期房，期房暴雷成为烂尾楼早就不是新闻了。

[wu67]

建议晓港 东晓南那块. 这么说吧, 我认识的两个家里条件相当不错的朋友, 两口子在一起了, 就在那块买了房. 人家眼光起码能比我们好吧.

[wu67]

@wu67 噢, 没仔细看, 原来 op 在武汉, 那没我事了

[vain]

次新房也要谨慎，因为时间不够长的话，小区里很多潜藏的问题未必会暴露出来。

而且仅几年的新房大多都是高层，特别是武汉。2019 年统计，全球超高层（超过 150 米）的建筑数量，武汉排第 7 。
好像今年的新房很多都是 50-60 层的。

这种高层建筑，5 年内看着还好，5-10 年后，除了个别豪宅或是万科那种物业的，就会很大几率沦为超级贫民窟，或是高层贫民窟。其居住的舒适性和安全性甚至比不上现在你看的老破小。考虑到目前国内的经济发展前景，这种情况是很大几率会出现的。

我的建议：
不要买 2000 年以前的老破小，找找有没有 10 年作用，20 层以下带电梯的老房。

[CrazyMonkeyV]

20 年后，你得新房也是老破小了，而且电梯也是大麻烦。我建议从地理位置出发就行，上班近，娃儿读书方便就好

[emmal]

@Borden 刚需自住为什么不能买

[xingzhi95]

@Zhancha base64 empiODc2NTQ=

[shanghai1998]

房子核心属性：
1 好置换
2 学区、交通、周边
3 舒适性

这下明白了吧

[snail404]

@murmur 老哥，广州买哪里了？最近也有在看通勤时间短的老破小，广州的老破小实在是破的不行，增城，佛山通勤时间 70 分钟+，难顶

[murmur]

@snail404 大塘 客村下面那一片，我江海大道坐公交直接 15-20 分钟可以到公司，我是去天河上班

[xuzhzzz]

武汉新房供应量这么大，这有啥好想的。。。我还以为是北上广

[murmur]

我明确不准备生孩子，不考虑学位，你跟我比没意义

[8023lsy]

新房中介带过去推荐给售楼部，抽点可以抽到千七，啥也不用干，二手房抽点是按合同交易价格的 1.5 到 2.5 ，链家这种平台抽百分之一，门店抽剩下的一半，再剩下的才是中介个人业绩，所以现在中介都会推着你买新房

[hotcool100]

一、我原来的房子，卖给了刚需（单价：2.2 万）
房子位置接近政务区隔一条马路，10 年房龄，三面高架，一面热电厂。
缺点：高架环绕，噪音和灰尘。价格洼地，比周边特别是政务区低很多，加上房源多没有升值空间。
优点：几个核心区的交汇处，到哪里都很方便，出门就是商业综合体、饭店、酒店、药店无数，生活非常方便。

卖掉的原因：两房，有娃后面积偏小，来人都要打地铺。不保值，没有升值前景。

二、置换的新房（单价：3.6 万）
七层洋房，8 年房龄，毛坯房。
缺点：距离远。没有商业综合体，门店少，没有菜市场，没有药店。蚊子多。
优点：地铁口、小区环境优美安静、出门就是初中和小学。小区人车分流，遛弯很安心。

买的原因：450 万预算内，既有学校、又是洋房、又是地铁口的几乎没有。一套好学区的房子，没有电梯，老人带娃上下楼很不便。一套政务区+学区房，小区都是高楼比较拥挤，小区门口路上全是车，稍微好点的都超预算了。

对比来对比去，虽然洋房学区一般，但学校很近，以后上学太方便了。再者环境真是安静，还是洋房，以后哪怕不升值，也是可以保值的。在我们后面成交的同户型的两套，成交价分别多出了 2 万、8 万，价格还在涨，赚了。

[br_wang]

老破下的优点可能就是
1. 位置比较好，交通比较便利；
2. 有可能配套学校比较好（但概率挺低的）；
3. 因位置比较好，出租容易，如果是小户型，出手应该也不难。

缺点倒是有不少：
1. 物业差，基本不管事；
2. 停车难，基本靠抢；
3. 居民素质参差不齐，底线比较低，所以日常麻烦事不少。

坐标上海，我体会是这么个情况。

如果是刚毕业不久，手里本金不多，小户型（ 30 左右的）老破小还是可以过渡下的。
不用抱着「买了就住一辈子」的心态。

[keepeye]

@murmur 我理解的老破小指的是那种 20 多年以上房龄的，次新房一般指交付以后 5 年内的，完全不是一个时代的房子

[Cielsky]

老破小可能还有严重的噪音问题。
较新的隔音虽然也不好，但也比老破小强点，不至于上下楼梯都能听到

[zhuxd282]

买你能购得上的最好的。
一线：有学校的可以考虑老破小，但只能看中楼层南北，且楼龄不能太长（至少 94 、95 以后）
非一线：选满五唯一，精装修 2 年内的次新，期房 pass

[zhuxd282]

补充一点：购买的时候，就要想好，回头卖的时候，卖给哪类人群。确保小区里你是最好出手的那一批房源。

[darknoll]

我想买个 90 年左右的老破小给孩子上学
然后租个学校附近的好一点的房子住