老旧小区改造，老楼加装电梯的问题

[sillydaddy]

加装电梯，里面涉及到的问题太多了，包括但不限于
1. 可能影响采光
2. 可能影响通风
3. 影响墙体承重结构，安全问题
4. 能否平层入户
5. 电梯运行噪音问题
6. 电梯玻璃反光问题
7. 各层受益不同，高楼层对低楼层的补偿问题
8. 各层受益不同，各个楼层的出价问题，要考虑即使对于同一层对受益的价值看法也不同
9. 后续维护费用分摊的问题
10. 电梯出事故的赔偿责任问题
11. 拆除的问题
12. 加装电梯的总体效益问题，即是否总收益大于总成本
13. 制定的方案如何取信于各方，达成共识

牵扯的不同的方面，不同的利益也太多了。感觉非常复杂。但是这是一个很好的关于协商和平衡的样例，因为加装电梯，需要全体业主的同意，也就必须平衡到每个人的利益。

虽然 v 站的人估计买电梯楼房的居多，但如果要你设计一套利益平衡的方案，你会怎么设计呢？怎么兼顾到各个方面，取信于各方，达成共识呢？主要的方面其实还是对不同楼层的补偿，后续维护费用的分摊。

当然，这样的方案存在的前提是第 12 点成立，即总效益大于总成本，这样不同的住户才能将效益平衡分配，而不是到头来只是分摊损害。

可以参考一下这个介绍对加装电梯的反对意见：
https://zhuanlan.zhihu.com/p/367026847

[westoy]

不可能存在利益平衡的方案的

加装电梯的老破小都是五楼六楼
首先一楼是肯定不需要的
二三四楼除非瘫痪或者 90 岁以上, 不然也是不需要的
五楼六楼可能瘫痪或者 80 以上才需要
这个比例能有多少
而且电梯维护费小一万一年, 算 6 楼抛开 1 楼有 10 户, 一户一年小一千有几个肯接受的, 尤其 2 楼 3 楼

我看到现在老破小能成功加装电梯的, 要么是 ZF 为了民政 KPI 埋单, 要么是楼里真有不良于行的肯自己独立掏或者掏大头

[vcyuyu]

起码在北京这种高房价地区，看不到利益平衡的可能。城区老破小，就算不是学区，房价轻松大几百万，电梯一装，不提采光噪音维护，就是直接带来的各楼层间二手房价格变化个百分之二三，就是小几十万，这利益变化实在难以协调。

[peacelove]

我是一楼的话，我不可能同意加装电梯的，除非钱到位。

[sillydaddy]

@vcyuyu
是啊，由房价带来的利益变化太大了，而且也难以量化。

[component]

我家有套二楼的老破大，因为一楼是底商，实际是住宅单元的一楼，如果不影响采光通风，我觉得无所谓

[intouchables]

我家装了，没有最底层，直接是 2-6 楼，二楼不出钱，其他的按楼层越高比例越高分摊，跟二楼谈了大半年

[god7d]

我朋友住顶楼他自己一人把电梯钱全出了 1 楼都不同意装电梯，不过我认为装了电梯确实对 1 楼只有坏处没有好处，最后跟 1 楼协商是买了他的房子，结果 1 楼还不卖……

[seres]

要我说就拖到不能住，原拆原建改电梯小高层是最好的，各方都能得利

[gant]

家里去年买了，农村镇上，7 层无电梯的，买在 3 楼，楼层偏矮，采光噪音等这些问题很小的前提下倾向加装电梯。

利益平衡 有人愿意多出钱是最简单的方案。

[testver]

没有 G.OV 主导和资金支持，基本不可能实现。

一楼是实实在在的损失，房价下跌，正常来说应该是上面楼层出钱补贴一楼。

现在都是忽悠一楼，你又不是炒房的，自己住没损失之类的。

[passall]

噪音没影响的，采光看情况。
影响不大一般人都会同意。

[leonme]

@god7d 感觉是胡扯的，有这钱为啥不卖了重买电梯房呢？

[god7d]

@leonme 关键字，学区，有钱，自己体会

[tyrone2333]

我以前租的房子加装电梯是直接在大楼外面加了一部, 正对楼下的进户门,各层楼梯拐角开了个洞作为电梯口,没有侵入大楼

[zjuster]

重点看社区组织和协调的能力。

我路上看到一个回迁房小区的改造全程，改造好之后小区面貌提高很多，电梯也很宽敞。如果是 4 层以上的住户会非常方便。

这个小区是每一个楼道前面划了大概“凸”的形状，2*3-4 平米不等作为入户电梯和走廊，没有占用原来的空间，也不怎么影响采光，看上去设计很合理。当然这个小区楼间距大，空间比较足。

[4pmBaoZi]

现在上海就是再搞这个，同意率不用达到百分之百就能装了，所以不用管你一楼同意不同意。zf 为了 kpi ，老百姓管不着

以前买的时候，一楼最贵，现在装电梯了，变成一楼最便宜。另外让一楼噪音增加，采光变差。全部让一楼承担完了,楼上全部是获益者。

所以必须赔偿 一楼 损失，不然一楼干嘛要同意。但是有几个愿意赔偿的。不愿意赔，就等 zf 强压，改投票权，或者出现一楼是舍己为人的大圣人

[gzd1214]

@leonme 我也这么觉得

[davelm]

现在不是必须百分百同意就能加装了
然后老旧小区能不能加装电梯的关键在于：一二楼有多强硬，能把下限放多低
一二楼真的开始玩命无下限给你干，最后都加装不了
这个最后还是变成了底层互害游戏，根本就没有一个系统性的科学评估机制，一个补偿一二楼的机制，全靠协商，那最后就是看谁更狠

[davelm]

朋友为了孩子上学，买的市区的老破小，然后就因为这个加装电梯事情，楼上愿意，一二楼不愿意，大家给的补偿很低，但是最后社区介入，最后基本确定可以能加装了
一二楼开始往下水道倒入垃圾，楼上天天堵，家里冒水
一二楼，大半夜鬼哭狼嚎好几个小时，警察来了就说心脏病发作难受，警察也管不了，搞了两个星期
上下班高峰的时候在单元大门口哭，说夜里梦到电梯失火整个楼都烧死了... ...
反正最后还是没弄成

这个老小区加装电梯是个很复杂的事情，要兼顾各方利益才行，要不就是个比狠的游戏

[sillydaddy]

@westoy #1 刚查了下「不良于行」原来是走路不便的意思啊，是我望文生义了。👍

@intouchables #6 商量成了那还挺好的。

@4pmBaoZi #16 现在不是说住户可以提交明确的反对意见吗？要书面的，还要有科学论证什么的，这样就能否决 2/3 住户的「民主」决议。相当于地方政.府把皮球踢到低层住户那儿了。不知道实际情况怎么样。

@davelm #18 看看这个，“拍卖相关的理论和方法，获得了 2020 年诺贝尔经济学奖”：www.v2ex.com/t/714809
「规则」这种看起来很虚的东西，也是实实在在的财富。