北京换房请教

[w21020]

背景

目前夫妻两，年收入总额税前 75-80 左右，工作比较稳定；南四环一套房，贷款还有 170 万。

需求

想置换房产到东西城，目标价位 800-1000 万。

置换原因（先后不以重要程度排序）

• 1.现在我上班通勤需要 1.5 到 2 小时，媳妇上班需要 55 分钟。长时间上班太累。若换到东西城，上班通勤时间会大大缩短。
• 2.目前房价下行，想着把杠杆抬高可以上车。
• 3.考虑未来需要用到学区，目前还没有孩子，想提前布局。
• 4.考虑未来媳妇怀孕，离单位近减少通勤痛苦。
• 5.置换后交通、医疗、学区属性都可得到很大提升。

想到的问题点

• 1.需要先出手当前房产，手里可剩余现金 300 万。如果购入目标价位房产，每月房贷在 2.5-3W 之间，杠杆儿很高，压力较大。
• 2.800 左右可找到合适的 2 居室，但是在 900-1000 万左右可找到相对合适的 3 居室。我认为 800 万价位的房产贷款压力可以承受，900 往上压力太大风险太高，是否需要拉高到 3 居室。
• 3.看到网上传言，以后无学区概念。

请各位佬帮忙分析，是否有必要置换。

[w21020]

@jokechat 是个解决方案。

[Torpedo]

建议租房。学区什么的可以等有孩子再说。
太早考虑不太好。后续北京的孩子越来越少了，学区还不一定怎么样了

[dddd1919]

看来是要找那种地处中心房龄十年内面积 100+的三居，这种水平日常开销月均 1w+，有娃再叠 1w

[qiuhang]

你们俩都做金融的了，贷款 600 万得到了什么？以及需要承担什么样的代价(利息,机会成本)和何等的风险，不算一下吗？

[xphy2321]

没太看懂，是现在的房子能卖 470 万吗？这样的话，贷款有点多了，风险太大吧

[LXchienne]

如果确认要换房，先把手上卖了，观望再入，杠杆可以低点，不过工作稳定胜过一切，我们双程序员都不敢看千万的房子

[JZ8ZW193q6W9Awgy]

真的佩服，300 多万敢买 1000 万的房子，贷款六七百万。。。

[w21020]

@Torpedo 嗯，确实是这样的，并且政策后续怎么搞也还说不好。
@dddd1919 各种吞金
@qiuhang 算过了，就是觉得风险太大，欲望不断增强，所以让各位佬指点。有时候当局者迷，过于看中目标。会想当然。
@xphy2321 差不多就这个意思。

[luckyrayyy]

没有孩子不要提前购买学区房，政策影响太大了，我最近看了一些视频，基本都是建议孩子上小学提前两三年开始准备就可以了。确定要换的话还不如换个投资属性的（你相信不会亏就行），孩子上学还得五六年，正好也能换了

[luckyrayyy]

通勤的问题，你把房子租出去，两个人租房子呗，我跟对象俩人的房子现在都租出去了...

[w21020]

@luckyrayyy 感谢佬中肯建议。回去和我媳妇琢磨琢磨。

[alinwu05]

是北京户口吗？外地户口孩子上学几万块就可以搞定了

[zgzhang]

除非能确保未来 20 年你们都能保持这个收入，不然这个杠杆不是一般的恐怖，现阶段理性的考虑方式是，如果明天两个人都失业能抗多久？起码五年，这个程度才相对安全

[zgzhang]

举个我自己的例子，买房子的时候跟你差不多大，家庭收入要比你们高，但是我们当时只敢贷款 200 个，这还是建立在公积金账户里的余额可以抗 3 年贷款的前提下

[poorLi]

靠自己冲 1000 的房子，感觉这个收入是不是不够啊

[fe619742721]

现在提前布局学区房，未来暴雷的可能性很大。
出生人口减少的趋势已经非常明显了，看去年北京幼儿园的入园和离园人数就知道了，未来几年学区房的格局存在重大的不确定性，非常不建议为了布局学区这么早提前入手。
说白了，你所谓的布局学区，本质上还是相信学区永远涨，学区更保值，娃都还没有，上什么学校现在还不在你的考虑范围内。
建议你等 2 年，等这一波上学高峰过去，等学区房交易格局确定了再出手，避免学区变动导致的暴雷

[lwldcr]

太猛了 换我我是不敢

[NoString]

没必要，如果两人是体制内 80+且双方父母皆有退休金可以考虑上 1000w 的。其余情况不用讨论了，超出你的能力范围了，私企 80w 在环内买房的使命就是给 200-500w 老破小接盘的，剩下太吃经济了。

[IsA26hN4DcQDS7Z9]

能不能梭哈得看双方长辈，长辈如果有高额退休金，可以

房子总价极限是家庭 稳定 年收入*10

[w21020]

@alinwu05 有京户，要不也不用这么折腾。
@zgzhang 是的，有时候钻进这个情况内就把风险一直弱化，过于理想化追求目标
@poorLi 不够。
@fe619742721 学区也是因素之一，换房后通勤等其他因素也考虑了一下，就是想着能不能一步到位，省的将来折腾。
@lwldcr 心有多大舞台就有多大