房地产泡沫如何形成？

[JohnXu20151211]

近几年经济一直不景气，普遍认为房地产泡沫导致的，作为大部分人最大的经济流出地，影响到了各行各业导致经济下滑。但是我不是很懂，为什么会出现房地产泡沫？ 如果说房价对经济影响如此巨大， 那么为什么要出政策限制房价？ 或者说仅适当调整让房价保持稳定即可。又或者在规划好有其他经济支撑或准备下在进行调整限制呢？ 以及日本的以往情况，对于这些类似的情况，我不理解泡沫为何出现，不理解既然房地产能带来繁荣为何要大幅度限制呢？本人对经济一无所知，想和各位探讨。

[kelvansun]

简单来说就是供需关系，这是规律。

[gogozs]

土地财政

[ZOUKAI770]

供需关系；显然已经从卖方市场进步到买方市场，房子性价比和品质都在提升。

[streamrx]

重庆现在二手房挂牌几十万套

[rick13]

虽然房子是由央企和民企建造的，但地是政卖的，建筑许可也是政府批的，也就是说供给几乎完全取决于政府，那最后泡沫爆炸的责任也要几乎完全归于政府。

[sillydaddy]

「不理解泡沫为何出现」是什么意思？你能先说说你理解的「什么叫泡沫」吗。

[rick13]

@rick13 个人的结论就是政府的贪婪，而且是明知后果的贪婪行为造成了泡沫

[ferock]

首先定义什么叫泡沫。

经济泡沫：资产价格因投机交易和过度乐观的市场预期而大幅上涨，远远超出其内在价值，形成虚假繁荣，最终因市场信心破裂导致价格急剧下跌的经济现象

大白话，价格虚高。

怎么形成的？大规模放贷，0 首付，购买者初期成本很低…各种策略导致的。

本质上就是货币的流通量太大的必然结果

[ferock]

现在房地产搞不动了，新能源汽车何尝不是一种新的泡沫？

[kokerkov]

所有人都觉得房价只会涨不会跌的时候，他就是泡沫。

同样的一套房，半年前对比半年后，每平方米贵了几千。请你摸着自己的脑子问，他凭什么涨了？他的成本是固定的且已经产生，只是还没人买下。这就是泡沫。

[jayhuang0044]

税收方式,房子汽车价格高的,最终成交还能交大税的,还能关心一下.
1000 以下的产品 100 以下的产品 只关心你生产量,不关心你能不能卖.

土地转让的过程当地,在中间 收地卖地 xxxx%的利润和空手套白狼,然后回到上面,税,更关心产量...

[sillydaddy]

@ferock #8 「资产价格。。大幅上涨，远远超出其内在价值。。」，你这样定义泡沫，又引出一个未定义的「内在价值」。。。那什么是「内在价值」？黄金有什么内在价值？比特币有什么内在价值？怎么定量呢？


@kokerkov #10 「他凭什么涨了？他的成本是固定的且已经产生」这样定义更有意思了，价格远高于成本价的多的是，体育明星、歌星、奢侈品。。价格高于成本多少是泡沫呢？

[kokerkov]

@sillydaddy #12 我没有说“价格高于成本价多”就属于泡沫。

泡沫是价格偏离他的真实价格过多。至于多少算过多那就很难说了。有些东西你回头看一看就能明白是泡沫，典型案例是最早郁金香球茎和最近的 CSGO 黑蛋贴纸事件。

[davidyin]

这个吧，不能深究，归根结底，就是土地公有。

[codingerj]

@rick13 #7 这个要细分中央和地方，分税制改革导致地方政府钱少事多，都得自己想办法，想什么办法呢，发展经济很多地方是没这个能耐的，吹吹规划，炒炒房价卖卖地是很有这个本事的

[wuxinling]

我们的房地厂并不是泡沫，而是韭菜长不起来了，根都被割了。泡沫是人群丧失理智的追捧，我们的房地产不是，是人为进行的抬高商品重要原材料价格导致商品价格上涨，然后商品没有人能消费得起，逆向传导要求原材料端降价。

这个事情和日本不一样，日本造成价格上涨的因素中无理性追捧的占比高一些。借 1566 的话说，我们这是嘉靖修道观，天下无不是的君父。

大宗商品消费时，因为购买行为从积蓄到贷款还款结束是一个长期过程，商品价格预期走向会严重的影响大宗商品的消费欲望，这是“涨价去库存”的原理。

[sillydaddy]

@kokerkov #13
「泡沫是价格偏离他的真实价格过多」，跟#8 楼的「内在价值」一样，你又给出了一个未定义的「真实价格」。。。但是什么叫「真实价格」？泡沫时的房价不是真实价格吗？那我要问了，一个古董字画，它的真实价格是多少呢？或者一个比特币的真实价格应该是多少呢？

[pweng286]

@sillydaddy #17 这么纠结字眼没意义.价格和价值.房地产就是价格脱离价值.

[skyworker]

@pweng286 那你知道房地产的"价值"的估值体系是什么? 房租贴现模型?

[Xbluer]

用奥地利经济学派的观点来解释：由于部分存款准备金制度下，让很多人可以从银行无中生有借到了钱用于购买房产，导致供不应求，进而导致房价上涨；同时期，开发商发现有利可图扩大生产（恒大、碧桂园）；投资客、普通家庭进一步加杠杆；最终信贷政策收紧、利率上升（三条红线），开发商资金链断裂（恒大）；居民由于负债率高、利率上升，无力进一步投资房产，需求降低，导致房价降低；后面就是大家这两年看到的结果了。

央行降息 → 信贷扩张 → 房价上涨 → 资源错配 → 泡沫破裂