广州买房咨询 - 总预算 360w

[zpxshl]

公司广州分部在磨碟沙，未来也可能跳槽。 需求：小 3 房、通勤全程 1 小时内、不要太吵。

选项： 1 、番禺的品秀星瀚， 南向望花园的 89 平不会太受噪音影响。 近 22 号线，未来还有 3 条高速，通勤在预期内。4300 户的社区，基础商业水平应该可以满足。 小区内有 9 年制学校也省心。 2 、横沥近地铁盘， 靠 18 号线也能勉强满足通勤，1 公里内中大的医院，学校大概率也能兑现。只是目前都没人口，怕以后发展不起来的话，吃饭买菜都麻烦。 但规划很强，要能发展起来，涨幅空间还是有的。（星瀚肉眼目测没啥涨幅空间了） 求大佬们指点下

[hanxiV2EX]

@imn1 老八区是哪八个？

[imn1]

@hanxiV2EX #21
现在合并后是六区了
白云、海珠、荔湾（前荔湾、芳村）、越秀（前越秀、东山）、天河、黄埔

广州老话“东山少爷、西关小姐”，指的东山是官家地头、荔湾是商家住所，暗指官商勾结
其中东山区一直都是官宦所在地，所以这个区域至今都是中学名校最多的
东山区的孩子成长环境，算是赢在起跑线了
现在荔湾老西关有很多文化保护政策，自然面向现代的人就搬离了

海珠是住宅最多的，以前工业大道两旁全是重工业，很多上千户家属的工厂，各自形成“小区”发展，现在厂都搬迁了，老工人福利房原地安置（现在自然很多是工人后代了），工厂用地变成了楼盘；喜欢“老广”人情味道的——就是粤语“同声同气”，选择海珠居住；喜欢较现代的，天河为界向东
白云区空气较好，但部分地区治安一直难搞，只能选大型住宅区

你想安静的话，呵呵，往往伴随四个字“交通不便”
“广佛同城”在熟悉广州的人眼中，只是口号，各种不便，住下就知道了

黄浦区是围绕港口和农民征地后转城市户口发展起来的一代，这种人口结构教育是偏弱的（延伸到什么方面就自己理解了），估计要两三代才会有改变

人口结构不同，各区的政策等等都不同

最后
“老广”这个词很难用言语形容，比较简单的感受可以打个比方，看看当地如何执行防疫政策的，就是上面要求的，会很严，但没要求的，会比较自由，互相理解各自包容
例如我家小区从未严格执行过什么码出入，最严格的时候也是老人不懂用手机去居委开个证明就好了。2020 年早期时我看新闻，很多区出入限制都会有居委现场登记不懂用码的人，而不是高高在上一律不给进，但该封控的话，就会依照规定严格执行

[PeterPanX]

@ThreeBody 老哥是已经入住的业主了吗？
想咨询下目前小区业主以什么人群为主，都是冲着学校去的吗

[PeterPanX]

@zpxshl 楼主这几天有确定 5 栋的意向吗，我也纠结中

[zpxshl]

@PeterPanX 5 8 都行，3,4 也快开了。 我更倾向横沥。

[Nickd]

楼主准备的首付是多少，连同中介费 税费加上？

[zpxshl]

@Nickd 看新房，没有中介和税。
总价 360 以内，低一些更好，首付足够

[PeterPanX]

@zpxshl 楼主对星瀚有什么一票否决的点吗？噪音还是学位不及预期，或是周边等不到规划

[zpxshl]

@PeterPanX 噪音还好，预算内的 5 栋 89 平，虽然 5 栋靠东晓南放射线，但上面有 70 平和 100 平的挡着，望花园，不会有太大的噪音预期。
学位的话，这个预算没几个房能跟星瀚比学位吧。
规划确实，周围没啥规划，地铁学位都兑现了，没有任何想象力了

[zpxshl]

@PeterPanX 另外 22 转 18 ，地铁同层换乘虽然方便，但是重新等车也要好几分钟哦

[PeterPanX]

@zpxshl 我主要冲着学位，但虽然广外开学了，但学校能不能出来还得看生源给不给力。星瀚的生源除了小区业主并不能虹吸周边，所以这个点并不给力

[zpxshl]

@PeterPanX 4300 户还不够撑起一个学校吗。 至于周边，不就一个石壁村吗。。。

[PeterPanX]

@zpxshl 老哥横沥看上的楼盘是哪个呀

[coang]

广州除了黄埔基本都没有增值空间.. 要教育配套老区.. 要新房就郊区.. 手套建议老区次新房综合教育和医疗配套... 杠杆往下调...

[ThreeBody]

@PeterPanX 是的，已入手，有想了解得可以问我，另外如果没有自己去过或者中介带看超过 4 个月的，可以让家里人或者朋友注册悦秀会推荐自己，越秀业主推荐的话双方各得一千物业费，以及推荐一个有千分之三的推荐奖励。各种中介渠道的话提成是百分之 1.5 ，可以找认识的中介朋友给你们自己推荐

[ThreeBody]

@zpxshl 8 栋双合同，大概 20 万装修费

[ThreeBody]

@zpxshl 新房可以和中介谈返利



@PeterPanX 我个人觉得你们买房还是要考虑最坏的情况再决定，销售说得再好都别轻易相信



@PeterPanX 横沥岛我建议你们看地铁横沥站附近几个新盘就好了

[PeterPanX]

@ThreeBody 了解的太晚，这几天就 5 栋挑剩几个低楼层，早一个月我可能都入手了

[zpxshl]

@PeterPanX 1-4 栋跟 5 栋区别也不大，不用急。

[windlst]

番禺和亚运城那个片区，你买了的意思就是基本卖不出去，纯消费。要好好考虑下纯消费这个几百万是否值当。个人强烈建议不要买一手，因为一手环磨碟沙就没有太便宜的。如果你能接受二手，才逐步考虑广州哪部分在远期价值（指升值）和现期价值（指好住，有不错学区、停车方便、消费质量高）较为均衡。
if 你能接受二手，往东选基广场，往西选万科金色悦府，西边远期价值会高一点。