有 20 万存款想提前还房贷，纠结还公积金还是商贷，求大家帮忙分析！

[Lexin914]

请教个提前还房贷的问题，手里现在有 20 万闲钱，不知道该优先还公积金贷款还是商业贷款，自己算完感觉是公积金减少利息低，但是问了几个 AI 模型都是建议是方案 1 （它的理由：别光看 “省息总数”，得看 “每笔利息贵不贵”。商贷是贵的贷款，先还它能少付高成本利息，还不耽误公积金抵税，这才是最适合你情况的选择。）
想听听大家的建议～

先跟大家说下我目前的贷款情况，都是等额本息还款：
公积金贷款：剩余本金 35 万左右，利率 2.85%，期限 27 年（不能缩短期限，还得用它抵个税）。之前算过，要是拿 20 万提前还公积金，总利息能从 15.23 万降到 6.48 万，能省大概 8.75 万利息。
商业贷款：剩余本金 59 万左右，利率 3.25%，期限已经缩短到 9 年（还剩 106 期）。如果拿 20 万提前还商贷、不缩短年限的话，总利息能从 8.87 万降到 3.57 万，能省大概 5.3 万利息。

方案 1：还商贷（月供不变 减少期数）


方案 2：还商贷（期数不变 减少月供）


方案 3：还公积金（期数不变 减少月供）


目前就在 1 、3 方案直接来回徘徊，应该选方案几？

ps：
近几年已经多次提前还贷（都是方案 1 ），手上存款不多大概就 30w ，必须要花掉 20w ，太多闲钱我怕我忍不住要换车，想买理想 i6 很久了；

家庭经济情况：base 杭州，目前已婚无娃（ 2 年内不打算要娃），目前家庭年收入 50w 左右(税前)，公积金（我 5k 多，我媳妇忽略不计），我俩预计 3 年内还能保持差不多收入；双方老人身体佳，也有收入，5 年内不需要考虑赡养问题；

理财情况：我俩理财偏保守，之前 a 股吃过亏，现在都是买银行的定期理财；

[duck3389]

结论先说：
- 不考虑降月供、只看经济账，优先还商贷（方案 1 ）。它的年化“无风险收益”就是商贷利率≈3.25%，高于公积金 2.85%。
- 如果你的首要目标是把月供压下去，也建议选“还商贷期数不变”（方案 2 ），它能把月供从约 6438 降到 4251 ，降幅更大也更划算。
- 方案 3 （还公积金、期数不变）只有在你非常需要降低月供且不方便动商贷时才考虑；纯看收益不占优。

为什么这样选：
- 提前还款的本质，是用这笔钱去“买”一笔等同于贷款利率的无风险理财。每提前还 1 元商贷，未来每年少付约 0.0325 元利息；每提前还 1 元公积金，少付约 0.0285 元。20 万元对应的年化回报分别是约 3.25%与 2.85%，选更高的就对了。
- 你看到“还公积金能省利息 8.75 万”的原因是期限很长，省的利息主要发生在很靠后的年份。把这些远期节省折现到今天，它们的价值会小很多，因此不能只比“总利息差”。
- 房贷利息专项附加扣除是每月固定 1000 元（最长 240 个月），只要贷款没结清、在扣除期内就能享受，和你提前还了多少并无直接关系。因此部分提前还公积金不会影响这项扣除；只有一次性结清才会停止。

操作建议与注意点：
- 保留应急资金（至少 6–12 个月开支）后再还；别把现金流压得太紧。
- 和银行确认商贷、公积金的提前还款规则、是否有次数/额度限制、是否收取违约金。
- 如果未来可能大幅降低收入或有大额支出，优先选能明显降月供的方案 2 ；如果现金流稳定、追求更快无债，选方案 1 。

一句话：经济性看，先还商贷；现金流看，需要降月供就还商贷并不缩期。公积金部分留着继续享受个税扣除即可。

[duck3389]

GPT 回答的

[Lexin914]

@duck3389 #2 谢谢回复，我问了多个 ai 模型也是同样回答，我打算按这样去做了。