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caomaocao
V2EX  ›  杭州

关于杭州买房 摇号 or 二手房 ? and 长文真诚的建议

  •  
  •   caomaocao · 186 天前 · 4961 次点击
    这是一个创建于 186 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    看到板块内最近好几个帖子有关杭州房子,

    1. https://www.v2ex.com/t/779608#reply15
    2. https://www.v2ex.com/t/779242#reply27
    3. https://www.v2ex.com/t/774903#reply19

    回帖 90%+旗帜鲜明的支持摇号,无外乎:

    1. 二手房东太凶,价格远超一手价,不能被割;
    2. 新房购买流程简单,无需面对中介,房东等等“反面角色”;
    3. 东西总是新的好;

    作为一个稍稍早上车的城西程序员,小的感觉这事有点复杂,在 V 站先班门弄斧聊一聊目前城西楼市“战况”。先讲一个程序员的典型买房需求:89 方小 3 房的次新商品房,靠近地铁 or 离上班地方不远。

    杭州程序员聚集地主要是城西和滨江,本人对城西特别熟悉,周末时不时骑着小电瓶大街小巷乱窜,某些熟悉的小区垃圾站分布甚至阳台看出去视角就知道几号楼户型,所以本帖主要讲城西的情况蛤。

    再提一句,新房二手房的实际支出: 二手房 89 方:营业税 5.3%(满 5 可免),个税 1%(满 5 唯一可免),契税 1%,中介费 1.5%,其他 0.2%,其实营业税国家收还是房东收总价差距不大,记 9%,后续二手房标价均包含这些费用

    新房 89 方:契税 1%,其他 0.2%,合计 1.2%,后续新房均不含这些费用

    市场近况

    企业微信 20210529-215909.png 大城西包含老城西,未来科技城,申花,蒋村,桥西,留下,闲林,瓶窑,良渚,青山湖等几个板块,大致可以理解成地铁 5 号线西段沿线,目前代表小区非顶底无硬伤 89 方房源实际成交价。

    老城西:超高单价小面积学区房,这个受众面也许和我站年轻刚需程序员还比较久,不展开说了

    未来科技城:

    1. 绿汀路三兄弟(印未来,樾府,未来悦); 700w
    2. 五常地铁站标杆:华夏四季,未名府; 630w
    3. EFC:EFC 住宅,华夏之星; 600w

    三墩:

    1. 金地自在城 510w
    2. 西雅图 530w

    蒋村:

    1. 竞舟二小学区:河滨之城水澜轩 860w
    2. 行知二小学区:西溪里 620w,万科西庐 800w

    申花:

    1. 大城西龙头网红盘:耀江文鼎苑; 1080w(2 房)
    2. 城西银泰:万家花城 600w
    3. 萍水街地铁站:珑玺 630w

    桥西:大运河化地铁站:碧玺 800w,名城公馆 750w

    闲林:

    1. 雅居乐国际花园,学君里,310w
    2. 庭院深深等 10 年陈 290w ( 2 房)

    留下:超级大盘和家园 460w

    良渚:

    1. 融信澜天 370w
    2. 万科未来城二期 400w

    青山湖:略

    青山湖(临安)值不值得买,可不可以买,本人旗帜鲜明表示不能买,所以都没写板块内的代表小区单价,理由如下:

    1. 青山湖 16 号线沿线均是大盘,一手市场 >>>> 二手市场。当作为房东的你想卖出置换的时候,发现同小区同户型挂牌几百套买家任挑任选请问有何感想?同时,小区一手还在卖….
    2. 主城区+萧余+富阳作为杭州限购区,非限购区(临安)房产是占据限购区房票的,反过来限购区买满再买非限购区可以无限购买,次序别搞反哟。
    3. 首套首贷的重要性别人讲的肯定比我深 不说了。
    4. 如果,我说如果蛤,限购政策加码临安限购了,请问谁来接盘? 指望离未来科技城 40km 外的临安土著吗?
    5. 城西科创大走廊青山湖是一个节点但不是重点,argue 的朋友请关注云城近况。
    6. 学区的事儿 可以单独再开一贴

    回到二手实际成交价 ,看看当前的市场情况,有没有震惊?是的,以上都是和多位中介朋友(>3 位) 根据房管网签和中介内部系统对应整理的实际成交价… “二手房东太凶,价格远超一手价,不能被割” 理解诚不欺我,那我们来看看以上板块代售一手房的情况。

    老城西:建发书香印翠 102 方起步 5w8 蒋村:葛洲坝龙湖中国府 360 套 165 方起步 5w 申花:九龙仓天玺三期 400 套左右 160 方起步 5.4w ,二期还剩 31 套 188 方 5.4w 桥西:无 未来科技城:富力中心,蒲河云邸,天空之城,汀云上府,沐辰院 5 个盘 98 方起步单价区间[3.5w, 4w]

    看了二手成交价,再看一手价格心动吗? 特别是未来科技城 5 盘,盘子多套数不少,价格低,挑挑拣拣不在话下吧。。。

    转折开始了

    转折 1: 城西基本上所有的楼盘都会进入 Gov 定义的“红盘”,红盘是什么呢?只有 3 类人能参加

    1. 30 岁+单身
    2. 已婚无房
    3. 人才无房(大厂年薪 > **)

    V 友们看,是不是觉得为你量身定做? 那必须去摇啊,摇到,对比隔壁二手房,摇到赚到是赚多少呢,n 年工资呀! 如果没有资格呢? 对不起,gov 认为你购房需求没那么紧迫,白白。 红盘政策实际上极大的助推了去年下半年未来科技城的 zhang 势,无形的手和有形的手什么个道理可以好好体会哟。

    转折 2: 楼市上一个世代,天空之城上一次开盘情况:

    IMG_4758.jpg

    呀,就半年前啊,楼主说上一个世代,呸。

    杭州摇号政策是同时期(约 1 周)只能报名 1 个楼盘,天空之城这个人数是在杭州历史 19 个 T0 级红盘大放闸的情况下取得的,随着热门楼盘越来越少,楼市行情越来越疯狂,城西 /科技城又是风暴眼,如果天空之城放在当下独立开盘会有多少报名人数请发挥自己的想象。 当然,gov 绝对会给他配分流策略,再分流也只有 1 次机会呀,后续能摇的又少了。

    近期一个大城西牙膏盘的开盘情况:

    IMG_4759.jpg

    不久前阿里门前不远 1000w 起步的楼盘摇号情况:

    IMG_4761.jpg

    请关注人才数,无房数,总价范围等指标,心有木有一点点小凉?

    转折 3: 2020 年 5 月至今热点小区二手成交价变化

    1. 金地自在城 360w
    2. 河滨之城东区 540
    3. 耀江文鼎苑 680w
    4. 西溪里 460w
    5. efc 380w
    6. 华夏四季 360w
    7. 印未来 550w
    8. 珑玺 420w
    9. 雅居乐国际花园 /学君里 190w
    10. 碧玺 600w
    11. 万家花城 430w
    12. and so on

    请对照文中之前的目前成交价,对了,2021 年 1 月份之前,二手房 5.3%营业税作为最重的税种 房子取证 /交契税 满 2 年可减免,目前是满 5 年且不能提前交契税 才能减免,引申说开是 以为觉得 gov 加严可以叫好,但在是实际市场中。。。 以上价格特地不放图,太刺激了,说假就假吧,楼主坚决贯彻房住不炒精神,如此惹眼劲爆的成交价实际涨幅证据不想过多展示。

    真诚的建议

    三个转折,朋友们看到了么?小的以为,如果能做到以下几点,保佑这些信念,可以一直摇号,摇到天荒地老:

    1. 下一次天选之子就是我。
    2. 一直摇,附近二手涨了与我何关?不慌;
    3. 每年不超过 3 次红盘潮(杭州楼市双十一)心仪的一手房全部卖光,无所谓;
    4. 女朋友 /丈母娘 /父母 等等等世俗的压力 还能再顶俩年;
    5. 涨是纸老虎,等等党终将胜利,8 年后房价如葱,只要不买就不会被 gov/房东割 信念如铁;

    唠唠叨叨讲了这么多,客官老爷看到这可能要骂娘了,“楼主就会吓人,只讲情况不讲建议”,如果以上有一点做不到有动摇,小的真诚的建议:

    1. 请多考虑摇号的资金成本(小)买更多考虑机会成本,不要死摇,给自己一个摇号 deadline:3 个月 or 半年 or 摇几次,入手二手房;
    2. 心仪的板块熟悉的小区的二手房持续关注,多跑;
    3. 一手房没啥好看的,翻来覆去那点区位图鸟瞰图,小程序网站介绍毛毛多很够了,开盘造势等动作无数自媒体官媒会提醒你,每天扫一眼可以了
    4. 眼光放的更远:
      1. 去摇更远的地方(甚至更靠市中心)没有那么热门的板块的新房;
      2. 把自己心中对第一套房的期望(幻想)稍稍降低一些
    5. 房产一直是相对稳健的投资方式,没有被强制平仓风险的刚需首套低息首贷自带 3.333 倍杠杆,die 了那一套小窝小只可爱的小猫 or 女朋友自住价值巨大安淡工作多奋斗,zhang 了...

    END

    急匆匆写就该贴,有疏漏轻拍。要是给个“楼主中肯”的回复,小的喜不自禁。再问楼主有何更实际的建议,其实很多都在本文中了哟。

    第 1 条附言  ·  186 天前
    忘记说了:

    随着一月新政,封堵了提前交契税,明确了 <10%中签率的"普通楼盘"和"红盘"所有房源自交付拿证之日 5 年限售。
    约等于 2 年交付+0.5 年办证+5 年限售=7 年锁定起步

    7 年锁定以为着什么?
    如今刚需小夫妻的芽儿逐渐长大,对空间尺度,父母老人来照顾,学区教育要求渐长等,置换的时间点把锁着。
    资产锁定真不动产
    第 2 条附言  ·  177 天前
    我在回帖中 提到 正在报名的大城西刚需上车 强力推荐的极品一手盘,有事没事闲着也是闲着去摸个鱼也是好的。
    今天摇中命中率出来了,可以自行待入看命中率。然后可以回顾正贴文末的建议。
    ![WechatIMG54.jpeg]( )

    大城西 200w 总价商品房最好的选择,甚至可以说唯一选择。群众眼睛是血量的
    1. 远期地铁四期双地铁口。
    2. 浙江目前来看最优发展潜力的大学,中法航空大学正门口。
    3. 瓶窑新城整拆整建城市界面良好,后续建设用地充足。
    4. 运溪路高架咫尺云城,路网完成后,到现在科技城核心 efc,以后云城核心西站摩托大楼群开车都是 20 分钟。云城是什么? 城西科创大走廊 agian,站在科技城的肩膀上和科技城其实就是一体的。
    5. 偷面积新规下 95 方做到 3 房 2 卫难能可贵,开发商名声臭是挺臭的无所谓。
    6. 隔壁毛坯 89 方 3 房现在的成交价:13 年的 245w,18 年高品质次新房 270w 。

    ![企业微信 [email protected]]( )


    PS:
    请反复斟酌第 6 条
    第 3 条附言  ·  116 天前
    2021.08.05 杭州楼市新政 又来了, 对城西二手房的影响有空再说蛤。
    58 条回复    2021-09-13 10:43:58 +08:00
    caomaocao
        1
    caomaocao  
    OP
       186 天前
    1 楼占位致敬摇号之都。
    juyulin
        2
    juyulin  
       186 天前
    摇号
    lucy2020
        3
    lucy2020  
       186 天前
    50W 首付能上什么车呢
    sirnay
        4
    sirnay  
       186 天前
    营业税 5.3%(满 5 可免)
    然后其实 房东自己会把钱加上去。
    DCCooper
        5
    DCCooper  
       186 天前 via iPhone
    好文
    hoyixi
        6
    hoyixi  
       186 天前
    注意还得自己拿。 现在买房就是和 gov 博弈的游戏,有几个关键因素自己考虑:
    gov 希望新房去库存
    gov 不希望房价降,即使库存多,也要改变游戏规则让它紧缺
    gov 不希望二手房交易,因为会争抢新房去库存的买家
    littleTomorrow1
        7
    littleTomorrow1  
       186 天前
    好绝望,杭州买个房太难了
    caomaocao
        8
    caomaocao  
    OP
       186 天前
    @sirnay 是的没错,所以我在主贴中标注 "gov 收还是房东收 总价差距不大",成交价以买家实际支付总价计算。
    更具体来说:
    1. 2017 年之后交付的次新小区,部分房源房东享受了契税提前交政策(尽早满 5 ),当下因为信贷政策缘故,满 5 省下的税费甚至还比不过房东他们给加到总价。不考虑房东特意配合满 5 的情况下,其余房源老老实实交税费。
    2. 10 年陈的小区,如金地自在城,本来不算特别老房源整体满 5,但是和(1)次新小区差价扩大,3,4 月份又一波迅猛的补涨,房东堪称一月新政最大赢家。买家看到大额税费有不甘总是有点难受。
    3. 未科最新交付的小区如三兄弟,所有房源均无法享受提前交契税政策,不会有满 5 的情况,而周边新盘全部限售+大部分二手房均不满 5 被拉平到同一水平线缺乏对照。 各种利好+炒作 价格一步到位 ing 。。。
    caomaocao
        9
    caomaocao  
    OP
       186 天前
    正贴忘记说:

    随着一月新政,封堵了提前交契税,明确了 <10%中签率的"普通楼盘"和"红盘"所有房源自交付拿证之日 5 年限售。

    约等于 2 年交付+0.5 年办证+5 年限售=7 年锁定起步
    wandehul
        10
    wandehul  
       186 天前
    好文,冲这态度赞一个。
    chendl111
        11
    chendl111  
       185 天前
    目前来看,摇号优势远大于二手房,倒挂 1w 普遍都是,二手房交易量才多少。杭州摇号总人数预估在 2w 左右,gov 通过控制房量来控制价格。个人认为直到 2022 年底都应该摇号而不应该去买二手房,等亚运会结束后观察 gov 的进一步行动来做下一步打算。
    sirnay
        12
    sirnay  
       185 天前
    @caomaocao
    今年刚来杭州 找中介带我看房 知道要 5 个点的税费都把我吓坏了。
    wandehul
        13
    wandehul  
       185 天前
    @sirnay 5 个点在暴涨面前都是弟弟
    szkoda
        14
    szkoda  
       185 天前
    其他区域也分析下?
    caomaocao
        15
    caomaocao  
    OP
       185 天前
    @szkoda 其他地区超过电驴电瓶半径了呀。。。
    mymike
        16
    mymike  
       185 天前 via iPhone
    虽然国家喊着住房不炒 但次新房都在涨价这是事实 想置换的真是太难了
    LiuJiang
        17
    LiuJiang  
       185 天前
    就离谱, 杭州房价这么高。
    onionKnight888
        18
    onionKnight888  
       185 天前
    楼主副业是不是电瓶车带看
    LANB0
        19
    LANB0  
       185 天前
    所以我选择从杭州滚回老家省会
    caomaocao
        20
    caomaocao  
    OP
       185 天前
    @onionKnight888 对滴,带自己看~
    caomaocao
        21
    caomaocao  
    OP
       185 天前
    @LiuJiang 全文主要讲的是大城西范围内新房,次新商品房,学区房这几种强势品种。 这几个品类强势我感觉在一二线城市和省会都存在。
    而很多老 回迁房,经适房,房改房,15 年陈商品房等,目前价格还真不一定达到 2018 年 5 月的高点...它们没有曝光量, 也不在很多人的视野中...
    DAMNYOU
        22
    DAMNYOU  
       184 天前
    房地产作为超发货币的蓄水池。。目前这种状态会持续很久很久。。但是政策估计会不断变化。。所以能摇的赶紧摇吧,当然退居二线不失为一种办法(前提是你的蛾子或者女鹅以后也不来大城市混。。)。。
    LiuJiang
        23
    LiuJiang  
       184 天前
    @caomaocao "回迁房,经适房,房改房,15 年陈商品房等",这些房有什么意义。。。
    caomaocao
        24
    caomaocao  
    OP
       184 天前
    @LiuJiang ... 在魔都帝都,20 年陈商品房被称为次新......
    过去这些年高总价高单价的学区房 /次新商品房 /,在二手成交占比并不高,以偏概全的视角
    层主看不上的几种房子恰恰是交易量的主体,不能因为不符合 “89 方 3 房商品房靠地铁上班走路近等等要求” 而一棍子打死,认为他们不配称作房子呀...
    chempotato
        25
    chempotato  
       184 天前
    @sirnay 房东加在房价里可以贷款啊,单纯是税不可以贷款
    JasonP
        26
    JasonP  
       184 天前
    虽然观察的位置不一样,但是也很有参考价值。感谢 lz 。
    hous
        27
    hous  
       184 天前
    仔细挑一挑,翡翠城区块离地铁、商场 500 米内,3 万还能买到。
    kzhangWhy
        28
    kzhangWhy  
       184 天前
    @sirnay 房东只关心自己到手的,无非就是不满 5 的,为了便于出手,房东会在总加上稍作让步
    kzhangWhy
        29
    kzhangWhy  
       184 天前
    @caomaocao 20 年成的老破小居住中,唯一有价值的属性就是学区了
    kzhangWhy
        30
    kzhangWhy  
       184 天前
    @LiuJiang 学区啊,文三新村,文二新村单价 10 万+就是为了学区。所以选择远大新的时候,还是要避开没学区或者学区差的坑,否则还是要回头考虑市中心老破小学区房
    caomaocao
        31
    caomaocao  
    OP
       184 天前
    @kzhangWhy 西湖区 文教四小金刚 + 求是三小强的 50 平左右 2 房老破小是个宝...
    caomaocao
        32
    caomaocao  
    OP
       184 天前
    @kzhangWhy APEEND 中 “新房 7 年锁定意味什么” 最痛点就是学区置换节奏...
    twogoods
        33
    twogoods  
       184 天前
    上一次红盘潮 40%的概率都没中....没办法倒挂太诱人,只能希望下次天选之子就是我了 doge:
    4u2et
        34
    4u2et  
       182 天前
    年初摇中但是号太靠后,弃选了天空之城,最后悔的还是没去摇江河鸣翠。。只能等奥体了
    caomaocao
        35
    caomaocao  
    OP
       182 天前
    @4u2et 老板,你太凡了..................................... = =!
    4u2et
        36
    4u2et  
       182 天前
    @caomaocao 新政又在路上了,到现在都没上车,焦虑得不行
    goodryb
        37
    goodryb  
       181 天前
    有点意思,不过房票用完了,口袋也空了,只能静静的看着大家
    newmlp
        38
    newmlp  
       181 天前
    @lucy2020 再加十几万选择范围就多了,
    newmlp
        39
    newmlp  
       181 天前
    @LiuJiang 关键还巨多人摇号,有钱都买不到
    caomaocao
        40
    caomaocao  
    OP
       181 天前
    @juyulin 溪上俪庭,就这几天,快去。
    LiuJiang
        41
    LiuJiang  
       181 天前
    @newmlp 或许这就是炒房吧,看看长沙,多稳定。
    listkun
        42
    listkun  
       177 天前
    感谢.
    7 月份就满了两年社保了.准备摇起来
    Ixiqiuqiu
        43
    Ixiqiuqiu  
       177 天前
    坐标西安,目前找中介都是 3 个点的中介费。中介说买卖双方的中介费现在都是买家承担,我也是日了🐕
    kzhangWhy
        44
    kzhangWhy  
       176 天前
    @Ixiqiuqiu 卖家出中介费,然后房价涨一些,最后还不是在买家身上出羊毛?
    grewer
        45
    grewer  
       176 天前
    我也挺绝望的 除非卖家里的房子, 不然想买一套真的好难
    caomaocao
        46
    caomaocao  
    OP
       176 天前
    @grewer “除非卖” 太消极啦,可以改成置换成长性更好的筹码,顺带自住。
    Asai37
        47
    Asai37  
       174 天前
    楼主中肯
    thulof
        48
    thulof  
       165 天前
    人在某大厂,但由于劳动合同主体的原因,没法办人才,头疼,不过很多之前不在范围的主体,例如阿里云之类的,去年也都纳入范围了。看到目前人才还挺好摇中的,不知道该再等等看看能不能认定人才还是直接上二手房
    tengyoou
        49
    tengyoou  
       156 天前
    近一年从自己看房买房,到最近干起来房中介,杭州买卖,有需要的联系我
    HotdogCai
        50
    HotdogCai  
       152 天前 via iPhone
    最近二手房贷款难,利率破 6,挂牌价虚高,买二手也难
    HotdogCai
        51
    HotdogCai  
       152 天前 via iPhone
    @thulof 还是要明确,是主体问题,换了主体也要看看其他条件。光等是不行的
    HotdogCai
        52
    HotdogCai  
       152 天前 via iPhone
    未科三兄弟没啥成交的,云城地多着呢,加上限价,继续摇吧。
    caomaocao
        53
    caomaocao  
    OP
       151 天前
    @HotdogCai 三兄弟 3 月份走出独立行情,4 月份成交爆炸,6 月初开始偃旗息鼓....
    目前挂价纯粹博傻... 尤其是印未来大户型 126 143 挂价打平甚至超过申花次新 4 房..令人无语。。。
    未科 + 云城 小 1w 套都会是 4w-的红盘,人才加持才好摇摇.. 难度还是很大的
    thulof
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    thulof  
       150 天前
    @HotdogCai 应该就是主体问题,薪资之类的都够了,旁边转岗来的同事机智的在转岗前申请完了。最近看中一个良渚的二手房,说是有可谈降价空间,约好了这周日去谈,结果早上突然临时涨价 8 万,且一分不谈,无语。
    HotdogCai
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    HotdogCai  
       137 天前 via iPhone
    @thulof 良渚房源挺多,再看看好了。看你着急下手估计坐地起价…
    frantic
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    frantic  
       126 天前
    挺中肯的,说下我在杭州的经历:
    1. 2020 年 6-7 月份,手上握着 100w 在杭州摇号,好几个红盘都参与了,我还是无房家庭,一个没中。
    2. 2021 年 2 月份 我哥买了个五常板块的二手房 270w 带储藏室 120 平方,我哥一直劝我早点买,我觉得那地方太偏,继续在摇号
    3. 今年 7 月份,去看他小区的同户型 同大小 同楼层的房子,已经 320 了 没储藏室送,房东不让用公积金
    4. 含泪买了良渚板块的,总价 340w
    rencoo
        57
    rencoo  
       80 天前
    @DAMNYOU 杭州不就是二线么。。。
    DAMNYOU
        58
    DAMNYOU  
       80 天前
    @rencoo 你百度一下 退居二线这个词是什么意思。。。
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