V2EX = way to explore
V2EX 是一个关于分享和探索的地方
现在注册
已注册用户请  登录
fank99
V2EX  ›  成都

成都看房半年,输出点暴论

  •  1
     
  •   fank99 · 199 天前 · 6116 次点击
    这是一个创建于 199 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    自住需求,看房半年,输出点暴论,仅限成都地区,欢迎吐槽,欢迎讨论。

    过去的新房上涨逻辑:大前提是人口不断涌入该区域,中前提是周边仍有未开发土地,小前提是房子符合改善需求。

    大前提提供购买力,中前提是每一次土拍都是对该片区的重新定价,小前提是在该区域有竞争力 由于有限售政策的存在,新房扎堆区域实际成交量很低,当第一批新房解禁时,由于有增值税影响,实际成交量很低,不能显示出真实价值,而这时第二批新房开售,由于土拍定价(也就是未来第三批新房)+周边不真实的二手房定价,会显得新房也有性价比,也值得购买。

    次新房房东定价逻辑:购买成本+持有利息+装修成本+交易成本+配套+收益,达不到这个定价在房东心里就认为是亏的,亏了就是不愿意卖的。但实际中,很难有投资渠道能覆盖利息成本,如果能覆盖利息成本,则意味着随意买房都是躺赚。所以目前的定价逻辑是支撑不住的,跨丝是必然的。

    租售比:成都大部分房子的租售比极其难看,意味着如果忽略房子的涨价预期,大部分房子的收益不如存款。在成都,如果一套房子的租金回报率能到 3%,就能称为优秀资产,大多数房子的回报率在 1-1.5%之间。

    租售比低的原因:

    • 租金低:无论吹的多么富裕,但租金是能真实反映地区收入水平的指标,租金高低和收入水平挂钩,而且实际的收入水平会更低,原因在于 gov 没能提供更多的公租房和廉租房。
    • 房价高:房价和租金能拉开差距的一大理由是,房价有着极高的杠杆,并且首付的来源往往需要掏空 6 个钱包,等于又加了一次杠杆,不能显示购房者的真实收入。

    所以,成都是个房价和收入极不匹配的城市,当然国内多数地区也如此。

    自用购房逻辑 :核心区域、改善人群愿意买、有流通性的房子。在继续展开之前,我先解释下我认为的概念。

    哪些地方是核心区域:人口聚集的地方,工作机会集中的地方,配套成熟的地方。翻译:租金高的地方。虽然大部分房子的租售比拉胯,但仍有部分区域的租售比相对的高,这些地方,就是城市的核心区域。

    但如果只看租售比,会选入一大票老破小,这些老破小虽然能住,但满足不了现代人的基本居住需求,例如电梯、停车、绿化、物业。所以我引入了改善人群愿意买的概念。

    什么是改善:改善可以是小换大,远换近,但我认为不够具体,所以自己给房子划分了等级。

    1. 上世纪老破房:没电梯,没停车场,没正经物业,往往是砖混结构,没有居住体验。
    2. 初代商品房:05-14 年左右的第一代商品房,有电梯,有地下停车场,有小区有绿化,往往是小高层
    3. 初代改善房:05-14 年左右,给第一批富人提供的改善房,特点绿化率高,面积大,楼层低,出现了洋房和别墅的概念。
    4. 二代刚需房:14-17 左右,面向刚需人群的新房,特点是面积小,容积率极高,梯户比差劲,塔楼。
    5. 二代改善房:开始有了品质感,结构为板楼,重视园林打造,大面积段,出现了超高层,往往是品牌房企。
    6. 现在改善房:户型提升,更多的设计感品质感,具体就是 400w 以上的,基本都是改善房了。

    置换人群往往是从低往高置换,但前提是手里的房子能卖的出去,城市还有新增购买力

    何为流通性

    卖的出去,挂出来能快速成交。例如,带学区的老破小。相反的,总价高的老破大。但任何属性的房子,当总价到达一定程度后,流通性都会降低,自己观察这个区间在 500w 以上。500w 以上的房子,无论品质如何好,都不太好卖。

    另外一直以来有个别墅类房子流通性很差的说法,这里我给出自己的解释:

    • 别墅类房子总价高
    • 对于业主,别墅有点改善到头的味道,不是生活发生重大变化,不太会拿出来卖
    • 别墅类房子装修占比很高,二手房中要承担装修成本,很难谈拢。

    学区房

    暴论:学区房是卵的,建议不要为了学区购房,虽然学区是撑起房价的重要因素。

    理由:人口下行的大环境就不谈了,更重要的是,随着 gov 不断修房,已有的学区价值在摊薄,人话就是为了卖房子,新房集中的区域都会配套学校。

    对于想要学区的同学:买市面上的挂户房,小面积低总价,不自住,买来只图挂户上学,总价需低于 100 才有性价比。

    选房,楼栋

    暴论:无论是楼层、朝向、归根结底人们在意的就两点:采光、视野。

    33 条回复    2023-10-19 09:27:34 +08:00
    gps949
        1
    gps949  
       199 天前
    太长不看,但仅仅最后一句就不大符合事实。如果“无论是楼层、朝向、归根结底人们在意的就两点:采光、视野”,那么似乎顶层都应该是最贵的。
    楼栋楼层因素还是挺复杂的,采光(姑且把是否西晒放到这部分)、户型、上下楼便利、保暖防晒抗雨防潮防虫防灾、噪音、单价、面积……
    WuwuGin
        2
    WuwuGin  
       199 天前
    租金真低吗?按租售比来看那上海北京岂不是更低。
    shuson
        3
    shuson  
       199 天前
    以下内容来自 chatgpt 3.5:

    该文章针对成都地区的房产市场提出了几个关键观点。首先,过去的新房上涨逻辑取决于人口涌入、土地开发和改善需求。次新房的房东定价逻辑包括购买成本、持有利息、装修成本等,但这一逻辑可能不再适用。成都的租售比普遍较低,原因在于租金低和房价高,导致投资回报不高。

    自用购房的逻辑包括核心区域、改善人群愿意买和流通性。核心区域通常是租金高的地方,但作者也强调了改善人群的需求,即需要更现代化的住房条件。流通性是房产的卖出速度,高总价的房产通常具有较低的流通性。

    最后,文章提出了暴论,认为学区房不再是购房的首要因素,因为政府修建新学校摊薄了已有学区的价值。对于寻求学区的购房者,建议购买市面上的挂户房,小面积低总价,仅用于挂户上学。总之,文章分析了成都房地产市场的复杂性,并为购房者提供了一些思考方向。
    112211aabbcc
        4
    112211aabbcc  
       199 天前
    以下内容来自 gpt-4:


    这段话主要讨论了成都地区的房地产市场,包括新房上涨逻辑、次新房房东定价逻辑、租售比、自用购房逻辑、学区房以及选房楼栋等方面的观点。

    1. 新房上涨逻辑:人口不断涌入该区域,周边仍有未开发土地,房子符合改善需求,这些都是新房上涨的前提。

    2. 次新房房东定价逻辑:购买成本+持有利息+装修成本+交易成本+配套+收益,达不到这个定价在房东心里就认为是亏的。

    3. 租售比:成都大部分房子的租售比极其难看,如果忽略房子的涨价预期,大部分房子的收益不如存款。

    4. 自用购房逻辑:核心区域、改善人群愿意买、有流通性的房子。

    5. 学区房:作者认为学区房并不重要,因为随着政府不断修房,已有的学区价值在摊薄。

    6. 选房楼栋:无论是楼层、朝向,归根结底人们在意的就两点:采光、视野。

    总的来说,这段话是对成都房地产市场的一种观察和分析,提出了一些有争议的观点,如学区房的价值被摊薄,以及选房时最重要的是采光和视野等。
    job32
        5
    job32  
       199 天前
    钱包瘪没啥可挑的,不差钱就随便买。扯虚头巴脑的观点没什么用。
    112211aabbcc
        6
    112211aabbcc  
       199 天前
    又让详细说下两个有争议的观点,答曰:

    1. 学区房的价值被摊薄:作者认为,随着政府不断修建新的房子,已有的学区价值在摊薄。这意味着,为了卖房子,新房集中的区域都会配套学校,这就使得原有的学区房的价值降低。这个观点有争议,因为一般来说,学区房的价值是相对稳定的,因为优质的教育资源总是稀缺的。而且,即使新的学区房源增加,也不一定能满足所有家长的需求。

    2. 选房时最重要的是采光和视野:作者认为,无论是楼层、朝向,归根结底人们在意的就两点:采光、视野。这个观点也有争议,因为选房的因素很多,除了采光和视野,还包括房子的位置、交通便利性、周边设施、房子的结构和布局等等。每个人的需求和偏好都不同,所以不能一概而论。
    shadowyue
        7
    shadowyue  
       199 天前
    几百万的商品怎么可能就一两个关注点呢,多得很
    winglight2016
        8
    winglight2016  
       199 天前
    lz 只提供理论,不提供案例,这纯属空对空啊。如果能提几个预测,过段时间可以检验证伪,也许更有讨论价值。
    freshgoose
        9
    freshgoose  
       199 天前
    楼主的文章:没看
    GPT 的总结:已阅 2 个
    hqpsoft
        10
    hqpsoft  
       199 天前
    成都的楼市接下来就看新西兰+隔壁重庆购买力了
    lakehylia
        11
    lakehylia  
       199 天前
    医疗配套也很重要,等年纪长起来就知道了。所谓的养老海景房就是明晃晃的骗局。
    codyfeng
        12
    codyfeng  
       199 天前 via Android
    看完了,感谢楼主的总结
    ziyuzile
        13
    ziyuzile  
       199 天前
    来个老哥总结一下
    mobpsycho100
        14
    mobpsycho100  
       199 天前 via iPhone
    麻烦 GPT 压缩到 15 个字以内
    JasonFW
        15
    JasonFW  
       199 天前
    学区房是最大的风险
    purringpal
        16
    purringpal  
       198 天前 via iPhone
    没看出一句能称得上暴论的,都是常识,另外加上一些误解
    likooo125802023
        17
    likooo125802023  
       198 天前   ❤️ 2
    你这放到全国也通用,因为没有具体的板块说明,统统都是大道理。
    chonger
        18
    chonger  
       198 天前
    粗略瞄了一遍,大体同意 op 的观点
    kkocdko
        19
    kkocdko  
       198 天前 via Android
    我觉得楼主的观点很有价值。不知道为啥总有人觉得不到两个手机屏幕长的文章还有压缩的必要。
    piecezzz
        20
    piecezzz  
       198 天前
    楼层在满足采光与视野的前提下,务必选低楼层。不管你是 2T2 ,还是 2T8 。能极大的节约上下楼时间。非刚需忽略
    vToExer
        21
    vToExer  
       198 天前
    📃极简总结👉🏻 核心区域、改善房是自住购房的关键,租售比低,学区房不值得购买。
    Oshawott
        22
    Oshawott  
       198 天前
    @hqpsoft 为什么重庆会去成都买房啊
    kid1412621
        23
    kid1412621  
       197 天前 via iPhone
    @hqpsoft 新西兰是啥梗
    facebook47
        24
    facebook47  
       197 天前 via Android
    @kid1412621 我猜应该是省略了疆藏州😂
    ddzm
        25
    ddzm  
       197 天前
    楼主准备买哪个核心区的哪个盘,谁不知道核心区保值呢
    patrickyoung
        26
    patrickyoung  
       196 天前
    > 理由:人口下行的大环境就不谈了,更重要的是,随着 gov 不断修房,已有的学区价值在摊薄,人话就是为了卖房子,新房集中的区域都会配套学校。

    配套学校?哪来的老师?哪来的生源?哪来的新生儿?“学区房”的核心是 **优质** 教育资源,这种大环境,新房在的区域可能吗?
    RuLaiFo
        27
    RuLaiFo  
       192 天前
    太长了,逻辑不清晰,不想看。
    然后:买房有那么困难吗,如果是刚需,按照预算直接买就好了。
    tpphha648
        28
    tpphha648  
       192 天前 via iPhone
    个人觉得楼主说的挺好的,太长不看这种真的不能理解。
    itianjing
        29
    itianjing  
       190 天前
    @hqpsoft 如果没有上涨预期,新西兰和重庆为啥要来成都买呢
    work220602
        30
    work220602  
       189 天前
    现在买房就是接盘
    llsquaer
        31
    llsquaer  
       187 天前
    先不评论对不对,不做中介可惜了,是个料子,我带你
    logic159
        32
    logic159  
       185 天前
    有一点不太赞同,学区房是有风险,但原因不是这个,学校会不停新建,但优质教育资源依然长期会稀缺,这是师资力量决定的,不是附近修几栋学校大楼就变成学区房了
    echoZero
        33
    echoZero  
       178 天前
    最近也在看房,已经有租房的打算。预算没有各位大佬那么多,150w 套三成都,看来看去,看得上的要 170 左右。看不上的 140 到处都是。反正自己有地方先住着,在慢慢看吧
    关于   ·   帮助文档   ·   博客   ·   API   ·   FAQ   ·   我们的愿景   ·   实用小工具   ·   2992 人在线   最高记录 6543   ·     Select Language
    创意工作者们的社区
    World is powered by solitude
    VERSION: 3.9.8.5 · 38ms · UTC 13:46 · PVG 21:46 · LAX 06:46 · JFK 09:46
    Developed with CodeLauncher
    ♥ Do have faith in what you're doing.