请大家给些建议，两套投资房产对比

[holydancer]

都是小户型，一套是住宅，老破小，市中心老城区，03 年的房。距地铁 800 米，医院，学区还不错。 另外一套 17 年的公寓，万科物业，新城区区域中心商场楼上，楼下 50 米地铁口，400 米社康，无医院，因为是公寓，学区不讨论。 两套年化都在 6 个点左右，2 选 1 的话，怎么选更好呢。主要目的是放租，固化年化收益 谢谢，祝大家新年快乐

[fe619742721]

A 有电梯吗，有电梯选 A
有医院、有学区、有地段，只要没有特别大的硬伤，保值一定能跑赢公寓

[holydancer]

@fe619742721 没电梯，层高 6 层

[sagaxu]

投资房产不如买指数 ETF ，股息+做 T ，年化做到 6 个点也不难，流动性不是房子能比的。租金看跌，房价看跌，现在大概率不是投资楼市的好时候。一线城市退租的可不少，看不到回升的迹象。

[FaustinaD]

不考虑公寓，二者都不选也不选公寓

[holydancer]

@sagaxu 谢谢，有做股票投资，主要是想分散投资，另外给老婆找点事情做

[jasonchen168]

年化 6 个点，算折旧了吗？

[holydancer]

@jasonchen168 就是当前的租金和买入价，简单计算的

[wzcloud]

你 7 楼的年化分析，得把房价下跌的风险算上。
如果是全款买的话，用来房租得看位置。老破小在市中心的话，一般周边商业发达，配套多，优先考虑。
公寓如果不是 cbd ，一般不考虑。

[purringpal]

调研准确吗？哪个城市 200w 的老破小租 10000 ？ 50w 的老破小租 2500 ？

[tuangouzi]

楼主是怎么找的投资房，这个收益率挺好的，想学习下

[wanguorui123]

1 、不考虑公寓，回报率低，交易税高
2 、优先选租金回报率高的，至少跑赢 3 年定存才行
3 、考虑下跌风险能不能覆盖收益，不然流动性远远不如存款

[holydancer]

@wzcloud 谢谢

[holydancer]

@tuangouzi 贝壳链家爬虫全房源

[holydancer]

@purringpal 其实长沙，郑州，成都，仔细找都是有的

[holydancer]

@wanguorui123 谢谢

[jasonchen168]

@holydancer 你这个简单计算，差的很远。一般统计都有 2%的折旧，算上资金成本 3%，你看看收益？

[jimrok]

老房龄的房子，每年的维护费可不少，例如电梯 15 年要换了，需要动用维修基金，还有暖气水管也会定期维修。算进去每年应该不少 2%，如果房租减去维护费，不能覆盖银行贷款，那基本是财富蒸发器，不如存银行。

[sagaxu]

@jimrok 老房子(非电梯)维护费用是其次，最麻烦的是漏水，因为装修老旧，以前的水管质量也差，很容易漏水，解决起来非常麻烦。

[echooo0]

6%的年化，是否考虑到空置的情况，比如租客退租