北京换房请教

[w21020]

背景

目前夫妻两，年收入总额税前 75-80 左右，工作比较稳定；南四环一套房，贷款还有 170 万。

需求

想置换房产到东西城，目标价位 800-1000 万。

置换原因（先后不以重要程度排序）

• 1.现在我上班通勤需要 1.5 到 2 小时，媳妇上班需要 55 分钟。长时间上班太累。若换到东西城，上班通勤时间会大大缩短。
• 2.目前房价下行，想着把杠杆抬高可以上车。
• 3.考虑未来需要用到学区，目前还没有孩子，想提前布局。
• 4.考虑未来媳妇怀孕，离单位近减少通勤痛苦。
• 5.置换后交通、医疗、学区属性都可得到很大提升。

想到的问题点

• 1.需要先出手当前房产，手里可剩余现金 300 万。如果购入目标价位房产，每月房贷在 2.5-3W 之间，杠杆儿很高，压力较大。
• 2.800 左右可找到合适的 2 居室，但是在 900-1000 万左右可找到相对合适的 3 居室。我认为 800 万价位的房产贷款压力可以承受，900 往上压力太大风险太高，是否需要拉高到 3 居室。
• 3.看到网上传言，以后无学区概念。

请各位佬帮忙分析，是否有必要置换。

[75S3CWXNN0VQ84mg]

你老婆上班通勤 55 分钟，还好吧。

你确实比较痛苦，但是负债 1000 万只会痛苦一百倍。实在忍不了 1 个半小时的通勤，你就换个工作吧。。。

[fiht]

我和你差不多，昌平有房，在城里租房住。工作日在城里，周六日回家住。

体验不错，一年几万块钱就搞定了，不用考虑 1kw 的事情，感觉轻松很多

[shunia]

类似情况，正在看租房。

买房的话你这杠的太多了，吃饱了撑的。别信那些破营销话术，杠杆不是给普通人玩的。

你俩这年收入只能抗住月供 1.5 万以内，多了风险高到批爆，手里会几乎没有流动资金，一旦生孩子、生病就玩完了。再一个一旦工作接续不上压力也会巨大，小心到时候卡到你屎都拉不出来。

[superzzy]

给你分享一下身边的例子：同事和她老公也是置换的房子买的北京西城-爱民里小区-75 平的学区的房子，全部下来花了 1300w ，他们两口子的收入税前差不多 200w ，年前 4 月份他老公被裁了，目前我们公司也要裁员，她也大概也不一定保住自己的位置，之前特别阳光热爱生活的人，现在天天唉声叹气，他老公到现在没有找到工作，目前都靠她和之前一些积蓄，压力山大啊！而且孩子也不好好学习，在班里倒数，这姐姐也后悔了，说她和他老公透支了将近 5 年的时光去买这个房子。

[wangyzj]

可以改善住房，但杠杆不要太高
500-600 可以

[w21020]

各位建议已呈阅老婆，等我们从长计议，再次感谢各位 V 友。

[mytsing520]

建议现房保留，日常通勤就租房。这几年手上得囤现金储备

[cocong]

手里可剩余现金 300 万，这还不是大额存款？真的是穷死富的富死。

[xqk111]

有这收入，再租个房不好么，多存点流动资金

[carrotliang]

北京全力建设通州，通州支持完还要支持雄安，三环以内感觉没啥发展了

[w21020]

@cocong 大哥，我的意思是要卖掉现有房产，手上有 300 ，目前基本没有现金流。

[TerranceL]

1345 租房可解，2 如果今年是低点才有用，学区好像也可以通过租房获取，或快要上小学了再买也不迟。最后还是看你对未来房价走势的判断了。最简单的 1000 万的房，按过去两年的趋势，每年跌价 5%（ 50 万），能否承受？

[nicebird]

羡慕啊。 大家加油。

[abcfyk]

从评论里看得出来，大部分 V 站网友都没有买过房，默认就是买学区房“保值”、“投资”的逻辑。

但是还是有些网友的意见是中肯的：
1 、杠杆不要太高，按 75 的年收入，贷个 3,400 都比较舒服，再高就不建议了，特别是当前经济形势不太明朗
2 、你现在 买房的决策 总的来说就一条： 离单位近，上下班方便，提高生活水平；
3 、至于“学区房”其实你现在根本不需要考虑。 我小孩 3 岁了也还没考虑，真正需要考虑学区房是 4 岁~5 岁左右开始

但是，考虑到你的收入支出，以及家庭状况， 建议不换， 因为每个阶段换房的首要决策原因都是不一样的： 现在（通勤距离）/ 小孩出生前（换大房） / 小孩 4 岁半（换学区房）

[xiexiping]

@Nasei 目前没有存款吧，还欠着 170 万，至于说卖了房子手里能有 300 万，只不过是房主自己的预想而已

[chairuosen]

这工资，完全可以租房啊。当前房子租出去，东西城租一个，一个月的差价绝对超不过 1w ，那一年 10w 你绝对可以负担

[sdushn]

以租养租的方案考虑过吗。看你的列举的置换原因，眼下最重要的就是通勤和房价问题，房价不过多评价，我也看不懂，个人倾向维稳为主，不会大涨大跌。通勤完全可以考虑在东西城租房解决。一是眼下压力小，二是提前体验下东西城的生活，是否符合自己的预期。后面真怀孕生孩子再看政策和居住体验决定是否购房吧。

[Oxidation]

八百万东西城也是个很尴尬的价位啊，要不就是没学区差，要不就是面积小，如果单纯为了通勤，西边石景山东边朝阳都能买到一百平左右位置不错的，如果考虑学区还不如这套预算减点然后到时候再入个占坑房。

[santom]

一千万呀！一千万我直接原地躺平当保安去了。

[lucienagrasse]

不建议负债这么多，抗风险能力太差了

坐标珠三角，我们家税前 65 左右，买的总价 240 的房子，也想尽快还完贷款清掉负债