2021 年底/22 年初我写的一些关于房地产的思考含金量还在上升

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这是正文。
https://www.v2ex.com/t/847920

年初的时候我以为房地产快要到底了，特意跑到了省会城市去看了两天的房。整个过程给我的体验就是房地产还远远远没到底。看了两天的房后，发现房地产的问题比我想象中要严重得多。以前对房地产了解还是太少，即使经历了现在开始下行周期，很多事情也是无法看明白。

中国人的房地产信仰真的非常强。即使到了现在，对地产的“信仰”依然牢不可破。现在我听到关于必须买房的理由只剩下最后一个： 没人会租房给老人住。

很多事情往回看，从 2015 年就注定会变成今天这个样子。那时候如果不持续高杠杆，停止过度房地产开发，现在日子会好过很多。

本来想再写些什么的，但现在这言论环境，以及 3 年多以前那个帖子的回复，也不想再说什么了。

[forisra]

对房地产的看法我其实一直没变过。虽然很多人抨击这个事情，但本质上来讲他只是一个加速手段。以李嘉诚撤出大陆哪个时间点为分割点，之前中国的房市是经济增长和城市化自然带来的结果。之后中国的房企就进入了低利润高周转的模式。整个涨价去库存就是一个加速的手段。通过房地产市场来吸收新兴中产阶级的资源，同时利用房价高增长的预期调动整个社会总劳动时间，尤其是具有利用价值的那部分劳动力的劳动时间的增长。（如果是小县城天天上网搞什么小红书对账的小公务员，这些人本质也是可有可无的，中国真正有价值的是高素质高学历的中产阶级以及吃苦耐劳的三四亿背井离乡赚取美元外汇的农民工）

一个国家能否经济发展，本质上还是要看能否调动这个国家的人民勤奋工作。苏联无法调动最后就是大家一起混吃等死。

所以说确实土地财政存在许多问题，但本质上来讲这个也是中国中产阶级自己想要的。如果没有这种手段，中国难以实现经济的超高速增长，更没有钱去搞什么产业升级，大基建，航母 055 等等。而且 2012 年那会一般小中产月收入其实也就万把块钱，和现在的中产阶级用人成本动不动三十，四十万也是比不了的。

[pkoukk]

买涨不买跌，下跌的惯性已经开始了，没有重大利好是扭转不回来的。
最近租房搬家，发现上海的保障房供应真是海量，而且政策非常鸡贼
以公司名义集体申请，能拿到非常高的折扣，大约是 5-6 折，价格非常有吸引力，但离职就取消折扣
曾经房地产是一口气掏空你 30 年，现在是社会主义不养闲人，上班交税就给你低成本住房，失业就狠狠出血或者滚出一线城市，可持续性的竭泽而渔了。
这条路如果走通了，应该会在主要城市大量铺开，搞新加坡模式了

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@forisra 中国经济的超高速增长本质上还是廉价劳动力复杂生产，然后高消费国家（美国）负责消费。现在中国的廉价产品在全球遭遇到了围追堵截。而国内最有消费能力的中产全部身家都套牢在地产中。生产端做得多了，会寻求更廉价的生产方式，产业升级和大基建都是自然而然会产生的结果。而中国有一个其他国家没有的优势：没有工会干预。这一点会让生产端的效率和成本进入到疯狂的阶段（看看汽车业就知道了）。

追求好日子是人与生俱来的驱动力。而这片土地上的人又恰好非常勤奋，储蓄高。给了房地产很多可乘之机。

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@pkoukk 这条路是否能成功还不好说。泡沫最大的不是一线城市，是一线以外的城市。随便去一个二线一下的城市，往郊区走一走，海量的房子密密麻麻的。这些房子盖了也就盖了，问题就是这些房子是别人 30 年贷款加利息买来的。而且卖不掉，也租不出去。未来这些人还要继续还贷款，未来的消费能力从哪里来呢？

外贸围追堵截，内需工资低，现在的钱和未来的钱全在房子里面。人口出生率下滑。这样的局势下未来恐怕工作岗位也会没那么多可以提供。

[GuLuDaDuiZhang]

像我这类普通人的共识现在是：二线以下基本可以埋了，人口不断流失的城市，房价能止跌回稳就不错了，想涨估计得特意制造巨大的通胀才行。

一线，甚至新一线和二线的经济强、工作机会多，人口流入的城市，房价以后还是有机会涨的，人多钱多，房子就值钱。涨回来可能就这几年，但也可能十几年。

1 楼角度引发我思考，如果房产不能成为驴子面前的胡萝卜，那钓钩上挂什么东西才能吸引驴子继续跑呢，车子、A 股好像不行，感觉真没招了，兜兜转转最后还是挂房地产上去就搞笑了，还是地产才能兴国嗷。

[YFZZ]

[实际上房东租房是个苦差事，房东碰到好的租客几乎都是求着租的]

的确如此，之前炒房导致很多有些闲钱的人买了好几套房，以“居住”角度来考虑，房子是过剩的。

我现在也是卖了深圳两套房在租房住，看房过程发现有些房东很愿意配合。
因为我要租空房，房东愿意把里面的一些家具送人也要租给我，我还看到了之前的租房合同，房租比我现在的还高一些。

也就是房东为了把房子租出去，自降租金，并且愿意配合我把家具扔掉和送人。

[YFZZ]

[没人会租房给老人住]

这个目前依旧是事实，我家老人过几年可能会来我这个城市，我询问了以下中介，的确很多房东是不愿意租给老人的，怕老人死在里面，可能也有其他原因。

但中介说也有一些房东愿意租给老人。
我估计是空置率太夸张了，有的房东只要能租出去回血，不再考虑那么多。

[Gress]

老了回老家了，家里没房子住么？

[Sawyerhou]

站里还能看到有人问能不能买房的帖子，
以前可能还劝一劝，现在已经懒得回了，

到现在还想买房的，还觉得房子能涨的，
那就由他们去吧，感谢他们为经济复苏做出的贡献，

不过只要还有人有幻想，房子就还没跌到底，
就没办法开始抄底反弹，这有点不理想。

[wjforeveryoung]

老人租房的需求是进城一代要接老人来城里生活？感觉这种需求很少。我们普通打工人岁数大直接回村生活了

[tigerstudent]

@wjforeveryoung #10 60 、70 一代也许会回村里养老，但 80 、90 一代不可能

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@tigerstudent
@wjforeveryoung
谁知道以后时代会变成啥样。年轻人如果没那么多了，租房市场就只会剩下中老年人。老龄化社会还会诞生各种类型的养老院。到那个时候职场 35 岁定律，自如不租 45 岁以上的这帮畜生企业自然而然要转型。

[vain]

房地产只是一个符号，一个让普通人容易接受的符号。
这个符号背后的真正含义是通过金融和税收手段把普通人今后几十年的劳动价值一次性拿走。用“让子弹飞”里的话来说就是鹅城的税收到 70 年以后了。

看到 OP 这个回顾，我不由得又把当年自己的贴子再挖一次
https://www.v2ex.com/t/878351

不得不说 OP 和我的想法大致相同。

[vain]

@forisra 原本房产能增值，是因为房产权是一个唯一还能受到实质保护(而不是法律上有，实际执行中没有)的，合法分享城市发展收益的手段。而城市发展真正的源头是什么？是制造业，是能出口的制造业。现在为啥城市发展到头了？因为出口要没了。不出口行不行?不行，因为分配问题导致的内需问题。也就是说，房产权是普通人唯一能蹭上分配权的财产权力，所以才能分享到发展的利益。至于缅 A ？呵呵呵。

换句话说，房价的总体上涨是和经济发展带来的正常通胀基本一致的，只不过房地产不是平均上涨，而是在时隔几年有一次突发性的上涨。在突发性上涨前幸运买入的人，经由宣传被广大百姓羡慕并牢牢刻入刻板印象中。
但是，如果拉长周期到十年、二十年，再计入资金成本和交易成本的情况下，你会发现大部分房产收益率别说和美股大盘比了，连和一些高收益理财比都比不过。

[vain]

看了下 OP 当年发的贴，意外看到我自己的跟贴：
"用昨天在别的贴子里发过的来跟个贴

'300 万的房子，200 万的贷款，如果是全商业贷款 30 年要还总共将近 400 万'
100 万自有款，贷 200 万 30 年
假设 30 年还完以后原价卖掉房子，30 年总共缴款 500 万，30 年后拿回 300 万。
差额 200 万如果是拿去租房，360 个月房租平均每月等效于租金 5555

假设租金每年涨 5%
那么以我有限的计算能力
大概第一年每月租金 3300 ，第 30 年每月租金大概 8000 元可以花完 200 万。

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现在的贷款利率，如果房子不涨。
30 年后很可能留下的只是一个徒具纸面价值的 "老破 X“

未来 30 年的社会经济形态肯定与过去 30 年的情况截然不同。思考新常态下的问题不能用旧常态下的经验。"

也在里面看到这样的回复
"理性讨论这个问题的话，一定是在有更好选择的前提下说房产不是最佳选择。
这贴里很多驳斥房产的论调，情绪比理性更多，即不是考虑应该怎么做，仅仅关注怎么不做。
为了反对而反对，在争论的时候当然是立于不败之地，但是对自己的生活选择毫无帮助。"

但其实没有更好选择的前提下，也可以不选择房地产。因为选择不做也是一种选择。
时机不对时，选择不动也是一种智慧。为了“抗通胀”而强行在理财方式里选择的人，最后成了“你图它利息，它图你本金”故事里的一员。

[jasonchen168]

国人的地产信仰确实太强了，特别是上一辈的 60 后 70 后，明明租房花的钱更少，住的房子更好，都要花几百万买房，而且还急不可耐，我是真无法理解

[haruhi]

纯我自己感觉，房地产、经济冲击波在中国是慢慢传导的。很多普通人没被暴击到，是不会醒悟的（当然，也不会出现日本式的房地产暴击）。

就如我 22 年 4 月逃离上海的时候，就已经感觉当时的清零政策完全没法支撑了，但在老家的亲戚们觉得完全没问题；再如我在告诉亲戚们一线城市大致的工资中位数和租售比的时候，他们依然坚信房价会继续涨。

其实从网上发声的人来看（当然，这部分人依然是少数），年轻人的想法已经在慢慢改变了——只要毕业后被经济形势暴击，每一年的应届毕业年轻人，买房信念就会被慢慢消磨。

[l9rw]

@pkoukk #2 5-6 折保租房？确定不是你们公司给的补贴？

[obeykarma]

@jasonchen168 毕竟这是他们一生中唯一的、高光的、跨越阶级的机会

惯性思维会让他们一直关注这个市场并且去投资

[Yidiudiu169]

96 ，不想买房，家人亲戚催着买，说是好找对象。