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V2EX 提问指南
lhx2008
V2EX  ›  问与答

租房投资和买房还贷收益到底差多少?澄清我之前的一些计算错误

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  •   lhx2008 · 2020-05-25 11:04:08 +08:00 · 3014 次点击
    这是一个创建于 1404 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    原帖: https://www.v2ex.com/t/674881

    比较对象:10 年后的钱

    参数:3 成首付,4.65 利率,10 年贷款,投资无风险利率 4.65 房租年涨 6%

    对照组(租房不买,现金流一致):把月供的钱的一部分拿来交租,剩下的部分投资。首付不动,一直投资

    过程: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1dU27CZoO1SiBxTeDeksBUYkGNJlNuvY7NGAwXV-GqjE/edit?usp=sharing

    例子 1:南山公寓,528 万,首付 158W,月供 38000,同小区租房整租一个月 6500,不买房只租房,10 年后你有 704W https://sz.lianjia.com/chengjiao/105104000982.html

    例子 2:深圳光明 3 室,480 万,首付 144 W,月供 35000 同小区租房 4000,不买房只租房,10 年后你有 678 W https://sz.lianjia.com/chengjiao/105103523387.html


    结论:

    1. 我之前说的房价涨 10%收益相同说错了,房价年涨 3%才相同
    2. 依靠投资收益,你仍然可以赚到不少的钱,你的通勤成本会降低
    3. 买不买房还是取决于你对 10 年后房价的看法,或者是 20-30 年房价的看法。

    我本来主要是想和大家讨论一下:同样的钱,不买房只租房会怎么样?但是后面我回复着回复着就变了意思,我跟大家道歉。

    我也是刚毕业,没有钱买房,因此我已经无法在现在的位置上车,如果我们再过 10 年房价又到一个新高位的时候,可能这个帖子会对你有帮助

    23 条回复    2020-05-25 17:36:01 +08:00
    zpfhbyx
        1
    zpfhbyx  
       2020-05-25 11:10:18 +08:00
    刚需的话,这个没啥意义,而且 10 年后的钱值不值钱谁知道啊
    alpha2016
        2
    alpha2016  
       2020-05-25 11:12:03 +08:00
    感觉想买房一直房子增值的话,需要不停的置换,以后是更需要,高楼会老化,贬值,像平民窟一样,富人们不在意交通成本,会选择郊区别墅,高楼的拆迁成本很高,挺难的。失去大规模而且高速的经济增长+城市化,买套房就自然增值,需要重新考虑这个事情
    zhuoyayin
        3
    zhuoyayin  
       2020-05-25 11:12:25 +08:00
    名义利率 实际利率 通货膨胀
    Jooooooooo
        4
    Jooooooooo  
       2020-05-25 11:15:45 +08:00
    拿 10 年前的房租去比较, 是 6% 这个涨幅吗?
    sagaxu
        5
    sagaxu  
       2020-05-25 11:20:35 +08:00 via Android
    建议换成贷款 20 年,25 年和 30 年分别算一下,还要把公积金算进去,深圳公积金是比较低的,上海两个人公积金一般 5000 到 10000,而且一直在涨,十几年后公积金应该有 1 万到 2 万了,房租也该翻倍了。
    kera0a
        6
    kera0a  
       2020-05-25 11:20:50 +08:00 via iPhone
    我就是不买房用于投资的,但主要是担心 35 岁被优化。
    考虑到一旦买房,会清空积蓄。
    我也不能保证未来 20 到 30 年能稳定的赚到钱。

    现在投资收益已经覆盖租金+生活费,还剩下不少。资产也在稳定增加,也就对 35 岁被优化不焦虑了。
    说不定 35 就能提前退休
    kera0a
        7
    kera0a  
       2020-05-25 11:21:51 +08:00 via iPhone
    @kera0a 35 退休就回老家买一套,老家房价还算合理
    qoo2019
        8
    qoo2019  
       2020-05-25 11:28:19 +08:00
    @kera0a 说的好像买房了之后被优化了不能卖掉回老家似的,真有这么好的心态,资产增值率比你付房租高多了
    qingzhan
        9
    qingzhan  
       2020-05-25 11:32:40 +08:00
    感恩~各位的讨论又让我学习了不少...
    jasonding
        10
    jasonding  
       2020-05-25 11:33:55 +08:00
    在杭第 7 年,以之前了解的同一个小区的房租变化来说,房租大概涨了 35%~80%,而近 7 年来房价涨了大概 80%~150%
    因为并没有真正长期居住同一个小区,早期也没有关注房价变动,数据只是了解到的信息估算而来,如有波动,欢迎指正。
    Sapp
        11
    Sapp  
       2020-05-25 11:47:04 +08:00
    你在国外计算这个有意义,在国内没有任何意义。
    1. 国内的房子不止是居住这一个功能。
    2. 国内的租房权益没有任何保障。
    3. 房子还充当一个赌博工具的作用,租房只能稳定收入,买房可能暴富
    socketpeng
        12
    socketpeng  
       2020-05-25 11:49:13 +08:00
    @qoo2019 人家目前投资收益已经可以覆盖租金+生活费,为什么还要强行上车买房呢?更何况,你买房时的心态跟你卖房的心态能一样?真的被优化或者急需要钱的时候,不动产能带来的帮助微乎其微
    qoo2019
        13
    qoo2019  
       2020-05-25 11:59:44 +08:00   ❤️ 1
    @socketpeng 现有资金收益可以覆盖租金&&生活成本,距离 35 岁还不少时间,这个明显就不是普通人,现有资金起码 150W+,毕业 3-5 年左右

    另外急需钱的时候不动产没帮助这是谬论,去银行问问,个人贷款无产阶级容易下款还是有不动产容易下款,抵押贷款分分钟下来了
    amwyyyy
        14
    amwyyyy  
       2020-05-25 12:12:56 +08:00 via iPhone
    @Sapp 真没保障,想起去年白石洲旧改清租,一大波租户被迫离开了住了好久的地方。
    janus77
        15
    janus77  
       2020-05-25 12:22:33 +08:00 via iPhone
    换房搬家
    不能随心所欲的装修
    需要和你一起住的家人完全理解而且他们同时也可以承受非议
    车位 学区等配套资源
    kera0a
        16
    kera0a  
       2020-05-25 12:32:58 +08:00 via iPhone
    @qoo2019
    这是一个选择问题,而不是买房和理财的优劣问题。

    买房了自然不会回老家,要回老家干嘛还买房。

    这两个选择我选择了回老家,因为觉得选买房生活风险更大。

    真要买房当理财,35 岁卖了,我觉得装修费都赚不回来。
    kera0a
        17
    kera0a  
       2020-05-25 12:35:34 +08:00 via iPhone
    @kera0a 我工作地点北京,买房真的不轻松。如果经济上支持我买房,我也买啊。

    对于我个人来说,明显不强行买房,更适合我。
    买房虽好,也得理智评估自己的经济能力吧
    socketpeng
        18
    socketpeng  
       2020-05-25 12:54:04 +08:00
    @qoo2019 没去银行问过,但是我觉得背上巨额房贷的房子能贷款的几率也不大吧?今年一个疫情,直接打乱多少自以为有能力还贷的人的节奏?
    bk201
        19
    bk201  
       2020-05-25 12:58:15 +08:00
    我觉得你一开始就报投资想法就有问题,多套你再考虑
    kop1989
        20
    kop1989  
       2020-05-25 13:07:35 +08:00   ❤️ 4
    无论是原帖还是现贴。你都是只考虑了买房、租房的价值问题。舍弃了房屋的自住体验以及社会资源分配属性。
    也就是说你只单纯计算了买房、租房之间的利益考量。

    但恰恰相反。自主体验以及社会资源分配,才是决定是否租房的最大掣肘。

    也就是说,即便你推演到最后租房赚翻了,但你租房盈利的钱能买到“落户权”、“周边小学入学权”、“自由装修权”、“不搬家权”这些权益么?
    meeop
        21
    meeop  
       2020-05-25 17:01:55 +08:00
    对于这种计算租房和买房收益的场景,可以肯定地说,买房划算!
    原因前面各位说了,买房除了作为固定资产投资外,还带来了稳定良好的居住体验,学区,贷款额度等社会资源,在没有首套房需要租房的条件下,买房划算.

    而对于持有多套房的场景,不需要这么复杂的计算,比较房价上涨预期+租金和理财收益即可.
    Dreamgoing
        22
    Dreamgoing  
       2020-05-25 17:26:49 +08:00   ❤️ 1
    贴一个我之前写了文档 关于买房投资的问题。https://github.com/Dreamgoing/InvestmentDecision

    我也是刚毕业工作没多久,我的建议是别急,zf 不会让房价大涨的,房住不炒已经强调了这么多次了,未来可能会推出房产税。最简单的道理,你还相信房价在未来 5 年内会翻倍吗?
    lhx2008
        23
    lhx2008  
    OP
       2020-05-25 17:36:01 +08:00
    @Dreamgoing #22 你的想法应该和我差不多哈哈,不过我把房租支出也考虑进去了,最后算下来还是 3-4% 这样子。不过这几年深圳涨还是没什么办法。北京涨的势头就不是很明显。
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