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yyh0808
V2EX  ›  杭州

总结下自己二手房从签定金合同到交房的需要注意的问题

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  •   yyh0808 · 2020-07-12 17:32:26 +08:00 · 3202 次点击
    这是一个创建于 721 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    终于结束了!没想到买二手房流程这么长,,,可能因为是人生第一次大宗操作,各种疑惑,,,只能摸着石头过河了,问了很多朋友,因为不是一个城市,或者时间不是这两年,很多政策有变化,不太能直接参考,,有疑问只能自己多跑多打电话了,多跑和打电话还是很有用的,工作人员说的情况肯定是正确的,可以放心。

    以下几点,仅供杭州参考:

    1.中介费给前,人还是会解答的,但还是不够完整详细,对于第一次接触这套流程的人,不太友好,这点非常重要,要知道万事靠自己、、、(钱给够中介了,那么请尽情使唤,给中介费前他肯定详细解答,给够标准为 2%)

    2.定金合同,没啥,和网上说的一样,如果买的房子觉得很合适可以多给点定金防止跑路,但是签定金合同的时候,除了自己,中介的证件也要带齐,好像买家不是很信任的样子,会留存信息。

    3.由于离职(裁员)当天签了定金合同,现在看来是非常非常非常明智的选择!假如你也发生了这种情况,签离职协议前,先写个在职收入证明,银行贷款合同是需要这个单子的,我之前并不知道,还跑原公司开了证明,由于公司人事不咋滴!只给开了离职当天的在职收入证明(钱要让公司写多点!!!),离职后一周当天的都不给开,一点方便都不给吧。但是需要明确,银行是可以通过审批的,签贷款合同和收入证明时间差个一两周是没问题的,所以还好。然后银行这块,对于收入证明可以是人力资源部门的公章,中介总部却说要企业公章,这个以银行为准。

    4.如果产权没问题,尽快网签,网签后才能办理贷款合同,网签时候要写房屋留下什么电器家具,这块我就没注意,不过房子里东西很差我也不要就是了,如果你房子家电家具还行,看房的时候要留意这些,是要写在网签合同里的。网签的时候会选择贷款银行,所以之前你就要问好中介可以选择的银行利率情况!!!我没注意,结果发现现场只能二选一,所谓喊着所有银行都可以,其实每家中介合作银行就一两家。

    5.网签后可以直接办理贷款合同,,,银行资料可以后面再补寄,所以我是一个上午就搞定网签+贷款合同,第三点的资料后面补寄的,因为很重要所以提前放了,,,有时候对个人这个还挺麻烦的,普通其实很简单,公司很恶心的话就要小心了。贷款的时候都要买点银行的附加产品样子、、、、、、我买了三千保险,,,,因为是办理的组合贷,月供少也算还行了,,,,送点钱么,,,原房东也是买过,所以这个钱贷款的时候要准备好。后面银行会打电话给你确认贷款信息和工作单位信息,要报原单位、、、、、我差点没反应过来。

    6.网签和贷款弄好后,就等着房东清贷款,如果房东全款可以忽略,这个是中介要陪着一起去的,然后房东如果是组合贷的话,要先公积金贷款清完拿到个什么证明,银行才能开始清剿,这个是有时间周期的,要知悉、、、我因为这个耽误了两周

    7.然后就是约时间过户缴税和中介费了,,去行政服务中心,递交了资料和拍照,但是当天无法出房产证的,我是把钱(税+中介费)转账给中介去操作了,这个环节是我觉得最奇怪的地方,本质上不应该打钱到私人账户,但是这个时候也说不出有什么解决方式,中介说杭州都是这样,只能照做了,这其中操作了什么我无法形容,我只知道当天是无法出房产证是肯定,仅供参考。后面我去中介总部领到房产证,也没有什么问题,所以这个环节我姑且是信了。

    8.各种交接工作,这块中介就基本没音了,,,大致是不太主动,可能确实后面是自己和房东商量,主要就是房东要清剿物业水电等等各种费用,这个要自己去物业确认,不用同时到场,这个时间差不多一个月多一点点,就搞定,因为有租客,所以我延迟了很久,但是大体上是交接完没有问题。

    9.提取公积金,可以在组合贷办理完,银行放款给对方后你会收到一条短信,之后可以办理提取公积金,这点注意,支付宝可以提取,但是最好不要超过一个月,如果你不知道怎么弄,可以去行政服务中心,周末也可以办理业务!我差点被保安坑了,明明可以,告诉我不行,实际每个柜台周末至少有一个人会给办理业务!支付宝提取速度很快,一秒到账。

    10.异地转公积金,北京 公积金提取申请了两周都未审核,垃圾!!!!跑去杭州公积金柜台,申请了转入,大概是 3 个工作日收到已经转入的短信,然后去柜台办理提取,一秒到账,,,所以如果外地申请提取很慢,还是转入后再提取比较快。

    11.水电燃气过户,行政服务中心周末无法办理,但是单独的营业厅周末可以办理,已经去过了,水和燃气是一个,电是一个。(不管物业过户还是水电燃气过户,都需要带着身份证和房产证)

    ps:我终于明白了行政服务中心为啥要建设的这么大,一个大厅很多业务都是为房地产服务,妥妥的套路啊、、

    愿每个人都能有个幸福的狗窝、、

    21 条回复    2020-07-20 16:55:38 +08:00
    yuzhibopro
        1
    yuzhibopro  
       2020-07-12 18:40:54 +08:00
    恭喜楼主,我也这段时间买了一套二手房,经历和你差不多,包括 3k 的贷款费,我的利率是 5.0,应该算是蛮低了。我现在也是因为租客的原因,还没交房,先收藏你这个帖子了。我在杭州滨江。
    daquandiao2
        2
    daquandiao2  
       2020-07-12 19:30:28 +08:00
    @yuzhibopro 5.0 是上浮多少
    deppindeepin
        3
    deppindeepin  
       2020-07-12 22:07:36 +08:00
    @yuzhibopro 杭州滨江吗?房价咋么样
    scorpion2016
        4
    scorpion2016  
       2020-07-13 09:09:02 +08:00
    贷款选的附加产品可以多问问备选项。我选了买基金,然后赶上这波行情,相当于没花手续费
    mamba
        5
    mamba  
       2020-07-13 09:32:49 +08:00
    你是什么中介?我当时中介费和税费是打到中介公司的账户,并不是私人账户。所以中介和你说的 ”杭州都是这样“,应该是忽悠你的 。
    chenlaocong
        6
    chenlaocong  
       2020-07-13 10:20:44 +08:00
    @yuzhibopro 滨江哪里呀 多少钱 我也考虑滨江二手
    yyh0808
        7
    yyh0808  
    OP
       2020-07-13 10:43:16 +08:00
    @mamba 是的,我当时也是知道这个,感觉里面有点猫腻,但是我说不上来原因,也许是改点什么从公司多拿点费用,反正最后结果是好的,我也就忽略了,中介也并没有跑路,还是有联系。
    @yuzhibopro 默认能买滨江的朋友还是有点钱的、、、、、、能谈到 5.0 这么大的优惠,肯定是和银行谈了啥?或者你是大客户?银行经理当着我面说的,贷款,人就喜欢阿里这种公司的、、
    @scorpion2016 所以我没选在证券开户,选择了买个保险、、
    yuzhibopro
        8
    yuzhibopro  
       2020-07-13 10:45:57 +08:00
    @daquandiao2 0.35 % 上浮这个数
    @deppindeepin 我买的安置房,3w 一平哈
    daquandiao2
        9
    daquandiao2  
       2020-07-13 10:57:35 +08:00
    @yuzhibopro 为什么上浮这么低啊
    yuzhibopro
        10
    yuzhibopro  
       2020-07-13 11:02:07 +08:00
    @daquandiao2 银行是上海银行,我送了 3k 块给他们,然后我公司是海康,征信比较好,就这样吧。
    yuzhibopro
        11
    yuzhibopro  
       2020-07-13 11:04:53 +08:00
    @chenlaocong 滨江白马湖凤凰苑,246w
    misaki321
        12
    misaki321  
       2020-07-13 14:05:30 +08:00
    @yuzhibopro 杭州利率才 5%?好低啊,略羡慕

    另外我这的话二手房交易是要卖家先结贷才能网签和后面的手续的
    padapen
        13
    padapen  
       2020-07-13 17:14:33 +08:00
    中介费是打到中介公司总部公户的,这个月刚网签,贝壳是这样操作,上面 5.0 的利率真让人羡慕。如果是事业编比如教师公务员之类的,可以走花旗的贷款,才 4 点几的利率
    amwyyyy
        14
    amwyyyy  
       2020-07-14 17:14:56 +08:00
    我买的二手房也刚到手,这里有份流程图给大家参考参考。
    https://sm.ms/image/Yes2r4yatwl65ki
    kzhangWhy
        15
    kzhangWhy  
       2020-07-15 11:24:13 +08:00
    @padapen 4 点几的很难吧,光 LPR 就 4.65 了
    YuukiIchika
        16
    YuukiIchika  
       2020-07-15 15:11:15 +08:00
    @yuzhibopro #11 老哥是以后结婚啥的刚需房吗
    yuzhibopro
        17
    yuzhibopro  
       2020-07-15 15:13:39 +08:00
    @YuukiIchika 女朋友都没呢,买来先住,换不换到时候说吧。。。主要离我现在的公司也近,生活吧
    YuukiIchika
        18
    YuukiIchika  
       2020-07-15 15:16:47 +08:00
    @yuzhibopro #17 一个人住,奢侈啊
    v2xx
        19
    v2xx  
       2020-07-15 17:23:57 +08:00
    楼主是买方吧。其实收入证明什么的还好,主要是个人银行流水和征信,尤其是征信,银行流水有的差一点房贷也能批。
    网签前除了家电家具要列清单,水电燃气也要列,虽然这个事小,但遇到有问题的虽然钱不多也闹心。这里楼主遇到房东要赎楼,这个真要问清楚,还有你似乎没有说赎楼费用谁承担,如果房东自己有钱赎楼另当别论,如果担保赎楼会产生短期赎楼利息。
    还有奇怪的是税怎么给中介操作,你过户时要自己缴契税等等的,会给到你发票贴花什么的。过户后确实不会马上出新房产证,现在是有的银行可以产证不用压在银行了,否则还得去领证后马上压给银行。
    wkjokok233
        20
    wkjokok233  
       2020-07-20 11:51:45 +08:00
    上周看中了文泽路附近的房子,当天和房东中介谈好了价格,准备第二天签合同交定金。结果那天晚上 11 点被另一个买家赶到房东家里加了 13w 价格把合同给签走了。
    yyh0808
        21
    yyh0808  
    OP
       2020-07-20 16:55:38 +08:00
    @v2xx 主要这个中介亲戚介绍的,有时候确实脸上过不去,流程确实有问题,后面去中介公司领的房产证,还行吧,,,,如果我自己找中介,肯定不走这个流程了

    @wkjokok233 文泽路是这样,我聊的各种奇葩问题都是有,我当时签的时候房东在和不同中介打电话,看看有没有更高的报价,当时也是跑去房东工作附近去签的,多选几个备选房源,我当时选了 3 个,挨个往下问,房东不同意就过
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