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qipan0321
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第一次买房,希望有经验的大佬进来指导(楼栋、楼层、性价比)

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  •   qipan0321 · 91 天前 · 7571 次点击
    这是一个创建于 91 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    楼主最近看了一个楼盘,准备下手,由于没有购房经验,目前选房遇到困难(主要矛盾是选择大户型低楼层还是小户型高楼层),难以抉择。希望大佬们前辈们多多指教。关于我个人和房子的情况,请辛苦移步 语雀文档
    希望 V 友们多多建议。

    第 1 条附言  ·  91 天前
    感谢各位的建议,回复很多,且有很多很有价值的信息。
    中午的时候专门去楼盘求证了一下,小区整个一层都是架空的,而且不会有任何商业,一楼都是物业或者业主活动用房。2 楼的下水和光照有应该没问题,但是隐私确实很差,噪音也会是个明显问题。
    @BeforeTooLate 兄说的东边套滴水不锈钢问题让我彻底打消了 3#底层东边的问题,非常感谢。
    3#西边 2 层听说排在前面的人有兴趣,还真不一定能轮到我。看了 @juded 兄的建议,找了杨仔付费分析,后面结合他的分析结果决定是否首选。这位 UP 主的视频我之前也在 B 站经常看到,大部分内容还是很有使用价值,这里感谢提醒。
    综合目前大家的建议,其它准备放在前面考虑的房子是 3#西边 4 楼,或者 6#西边 9 层。
    第 2 条附言  ·  90 天前
    汇报一下选房结果:我 4 号,二楼被 3 号选走了,所以不用纠结最后选了 6 号楼的中间楼层。搞笑的是,3 号后面弃购了,3#202 又被放出来了,这时候我的选房时间早过了。看来是注定无缘。再次感谢各位的建议,也谢谢大家“别买期房”的提醒,最后还是买了期房…其实是杭州新房只能买期房,二手又太贵,绿城是杭州的本地标杆房企,财务情况是不错的,房子去化也一直没问题,也算是风险时期里不坏的选择了。还有,我不是阿里的,年薪更没百万,哈哈…购房款是和老婆这几年慢慢攒的,老婆很憧憬住进自己的房子。最后,谢谢大家,祝各位活的洒脱、生活幸福!
    85 条回复    2023-12-04 22:20:12 +08:00
    purringpal
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    purringpal  
       91 天前
    中高楼层 > 低楼层 >> 二楼,如何选择根本不需要讨论~
    brader
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    brader  
       91 天前
    高楼层和低楼层价格差不多的啊,所以你直接考虑买大买小就好了。
    juded
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    juded  
       91 天前
    楼栋楼层无非是考虑日照噪音风压以及景观。问售楼处要楼盘的整体平面图,花点钱找人建模分析就好了,但建模时也要注意小区周边建筑物的影响。你抖音搜搜杨仔理念,有很多类似的博主接单。
    zhangsifeng
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    zhangsifeng  
       91 天前 via Android
    高楼层。邻居有得选吗?
    fredweili
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    fredweili  
       91 天前
    小区和位置是更重要的,具体房子是次要
    Aviciii
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    Aviciii  
       91 天前
    千万别买临街的低层,昨晚被吵的几乎没睡觉
    OceanBreeze
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    OceanBreeze  
       91 天前
    大户型、高楼层。

    @Aviciii 门窗做静音处理?
    shengmi
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    shengmi  
       91 天前   ❤️ 9
    后续一定用的上的小 TIP ,别为了图近,车位买在电梯口,切记切记,选个不会被人找空子乱停,不会被狗看中撒尿的位置
    play78
        9
    play78  
       91 天前
    你这个 122 139 也没有太大区别,户型也差不多,139 会好一点。建议选不临街(如果不是主干道,需要看看车流量,还有就是如果有临街商铺,那这栋最好不要就怕做餐饮),楼层在 1/3 ~ 2/3 最好。
    我现在那边,楼下搞个烧烤店,隔了 40-50m ,味道还非常大。投诉也没用。
    VB1
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    VB1  
       91 天前   ❤️ 1
    别买低楼层,三层及以下不要买,一个是采光不好,另外一般高层建筑一层独立下水,二楼容易反水。高层建筑最好是 1/3 层高-2/3 层高处。北面的屋子平房小(我觉得也不小了)一个当电竞房,一个就当客房。
    amon
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    amon  
       91 天前
    有条件买大。
    不同时间不分早晚多去看看,感受一下光照和噪音。
    SenLief
        12
    SenLief  
       91 天前
    10#以上的采光都不错的,为什么没有看到楼间距额?低楼层对于年轻人没那么友好的,开窗外面来回走人晚上的时候很难睡觉。

    父母不同住,为什么要买这么大的,这是有钱任性啊。
    chengzhi
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    chengzhi  
       91 天前
    杭州不是新房比二手房贵好多吗、 贝壳看了下你这附近的二手房、感觉差距好大
    不要买低楼层和顶楼、
    cgpiao
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    cgpiao  
       91 天前 via Android
    别买高层楼,小高层最好 10-18 层楼左右。
    具体楼层是采光为主,一般来说越高越贵,折中就好,采光足够好那就买 3 ,4 ,5 楼
    二楼除非缺钱不然不买
    yanjieee
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    yanjieee  
       91 天前 via iPhone   ❤️ 4
    听我一句劝,千万别买期房,买期房必维权。
    safarigu
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    safarigu  
       91 天前
    杭州房价好便宜啊,跟北京差了一大截
    lfg1991
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    lfg1991  
       91 天前   ❤️ 2
    不要买期房
    lazywen
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    lazywen  
       91 天前 via Android
    对我家来说朝向很重要,阳光温度充足家人都会少生病,要求就是客厅主卧一天日照时间不能少于 5 个小时,一般来说客厅主卧能晒到夕阳的高层都满足这个条件,之前选房我把当地楼盘都考察过了,朝向最好的能全天晒太阳的是我现在房子总价的两倍,量力而行就好
    murmur
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    murmur  
       91 天前
    都 2023 年了我看谁还有胆子买期房
    Mryang
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    Mryang  
       91 天前
    看不懂你们说二层别买,现在就算仍是一层独立排水,二层的返水率已经不是那么高了,当然也不能说没有。看取舍吧,高层有高层的好处,低层有低层的优势。
    8355
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    8355  
       91 天前
    中高楼层
    假设一共 30 层 个人理解最好的是在 16-20
    夏天顶楼暴晒很热
    楼层高电梯慢 水压低 消防风险相对更大
    楼层低堵下水会很苦恼
    5 层以下玻璃透光隐私有问题+地面层噪音影响
    8355
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    8355  
       91 天前   ❤️ 1
    看了语雀
    1.小区楼位 12 13 最好,小区内景观 绝对不吵 楼前后都是花园或着大面积景观不临街,灰尘小,看了户型大小肯定是这样了。
    2.其次是 9 和 10 的内侧橙色,个人理解 10 略好于 9 ,9 有西晒。
    3.个人理解最差的是 6 和 7 ,楼下可能有商铺,低楼层会吵。
    4.139 全面比 122 好太多 阳台大很多 包括得房率
    MingBaBa
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    MingBaBa  
       91 天前
    买小区内庭,不要买挨着电梯、有篮球场的房子的。
    kaedea
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    kaedea  
       91 天前 via Android
    买房只有零次和无数次,别人不可能知道你需要什么,一步到位的想法不太现实,一步到位的基本都是被套牢的。
    Xmi080225
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    Xmi080225  
       91 天前
    现在的房子都是越找越垃圾,房型设计一塌糊涂,公摊还多
    卧室基本上就是放个衣柜和床,次卧就更不谈了
    要是我的话情愿买二手房 2010 年前后的那种房型
    Rorysky
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    Rorysky  
       91 天前
    @Mryang 可能十几年钱买房的固有印象
    seeu2ex
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    seeu2ex  
       91 天前
    @8355 #22 我也感觉 12/13 好,其他的要么临街要么有大型开阔地,感觉广场加小孩也很吵
    DigitalG
        28
    DigitalG  
       91 天前
    不建议优先考虑 2 楼,主要是很可能流动性比其他楼差些(个人建议除非铁了心不卖,即使是自住,也选流动性好点的)。在 hz 摇号几年了,那些红盘经常有零星的一二楼退房的,选房的时候,也是去化最慢的。哪怕排水真没问题,也跟有些楼盘 4/8/13/14/18 层价格低一点这类玄学问题差不多了。

    另,如果要考虑买的话,一楼架空,二楼独立排水。这点销售应该不至于骗人,不过以防万一,建议多多留证。

    公测的时候,看看那边先选完的,也大差不差了
    反正现在弃号不像以前有惩罚期了,摇号也比以前容易,大不了放弃,也不用太纠结来着。
    ly841000
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    ly841000  
       91 天前
    买三分之一以上楼层,光照区别不大,三分之一以下区别很大,可以去住建部下载图纸,看看附近的道路,入口,光照模拟图
    Battle
        30
    Battle  
       91 天前
    不用管哪些期房不能买的言论,资金流正常的开发商,不会出问题的
    aleimu
        31
    aleimu  
       91 天前
    买不起,我只买得起 1w 以下的房子,可现在县城都 1w+了,无语
    DigitalG
        32
    DigitalG  
       91 天前
    @DigitalG #28 怎么楼上那么多人都不看 OP 摇中这期开了哪些楼栋,就楞推荐的。。。12/13 也明显不是预算内的,就不要推荐了吧。

    hz 买房是维权多,不过里面有多少是正儿八经质量问题就不好说了。毕竟炒房之都,不维权争取一下外立面升级都不好意思说买过房了
    Battle
        33
    Battle  
       91 天前
    全部看完了,首开的楼栋,13/15 比较好,其他几栋楼楼间距太近,不推荐;其次你发出来的两个户型,因为是包围式的分区设计,会导致餐厅采光很差,这是一个问题
    broken123
        34
    broken123  
       91 天前
    对不起指点不了 我房子只有 150 万 我不配指点买 450 万的房子 能力不够
    stevenhan
        35
    stevenhan  
       91 天前   ❤️ 1
    全看完了。
    我会买 122 的 5-10 楼的房子。绿城设计肯定在线的。户型上,139 多的都给到客餐厅和主卧了,其实四室对你们需求是冗余的,主卧只睡觉感觉 3.3m 也够了,其他功能性一样,多花的几十万没有带来同比提升。同样的钱我会更关注其他的方面,比如外立面,铝板楼盘>真石漆,或者花到生活上。而且 139 估计里面的超你预算了,门口的站岗噪声什么的你也说了,总之感觉升级 139 低楼层性价比很低。
    122 楼层上我会选择,在不被道路噪声干扰、采光不打折的基础上,越低越好,体验没打折,总价低未来好出手。
    lakehylia
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    lakehylia  
       91 天前   ❤️ 1
    其他就不说了,为了自己的钱考虑,千万不要买期房!
    BeforeTooLate
        37
    BeforeTooLate  
       91 天前   ❤️ 1
    1. 3#东边套会被 2#挡住,只能说下午阳光没影响,冬天一上午估计没太阳的吧,考虑全光照就选西边套
    2. 3#东边套旁边有个汽车出入口不知道是不是主要出入口,那个噪音很大的,尤其入口处那个不锈钢板下水接口每辆车进出都是替他替他的响声,所以要买 3#最好西边套
    3.既然一楼是架空层,那么大概率 2 楼是独立下水,应该不存在反水情况,反而三楼存在这个风险

    但是我个人是不喜欢最底楼的,如果你只能 6#和 3#选,我可能选 3#西边套底楼吧,主要户型肯定大的房间舒服,没想过加钱买 10 幢的低楼层或者 3 幢西边套 5 楼 6 楼的房子吗?
    BeforeTooLate
        38
    BeforeTooLate  
       91 天前
    @stevenhan 139 总价更低,你可能搞错价格了
    join
        39
    join  
       91 天前
    本来想说点啥,想想还是算了。
    说个事情吧,债券类的理财产品城投和房地产收益率都快到年化 8%,这个时候进去买新房期房大概率是帮忙付这 8%的利息。至于本金拿不拿得回就不重要了。
    stevenhan
        40
    stevenhan  
       91 天前
    @BeforeTooLate 139 的 2 楼确实很低但我是不会买的, 3 楼以下低买了未来也得低卖占不到便宜,流动性还下降,开发商现在喜欢做低低楼层的价格方便去化。139 的 2 楼单价是次顶楼 80%,122 的 2 楼单价是次顶的 83%,差不多...看楼主杠杆率吧,如果不差钱无所谓,如果差钱,都能接受 2 楼了,那干脆 122 的 2-3 楼少贷点,总价更低。
    BeforeTooLate
        41
    BeforeTooLate  
       91 天前
    我靠,看了下 3#西边套 202 和 3#西边套 502 价格差了 67w ,那还是 202 吧。哈哈
    8355
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    8355  
       91 天前
    @seeu2ex 小孩吵一般有个时间限制,到睡觉时间就还好,就怕楼下开餐饮烧烤店喝酒+烧烤油烟 这种是最恶心的,如果有临街停车位就更是了,吃完饭大喊大叫等代驾,朋友家之前买的这种房子气的往楼下扔酒瓶。
    BeforeTooLate
        43
    BeforeTooLate  
       91 天前
    @stevenhan 6 幢底楼算了,你看看还有商铺呢。我出于自住的角度看的,当然我也认同你 122 其实也够了,3.3 米的开间只要不在床尾打柜子也足够了,但是如果面积更大价格更便宜。自住的话确实可以考虑 3 幢的 202.每个人角度不一样。
    BeforeTooLate
        44
    BeforeTooLate  
       91 天前
    @BeforeTooLate
    #37
    我去小程序看了,3#光照应该不会被 2#挡住。10#的 201 光照反而不行。
    本来以为一层相差价格不大,看了下 3#202 和 502 能差六七十万那确实不过加上 60w 总价也是超出 OP 预算 10w ,看 OP 怎么选了
    6 幢下面是商铺吗,商铺还是连起来的么,这个后期如果做餐饮会很难受
    3#的西边套小区入户这里是个人形入户是那种有顶的吗,有没有实际图片看看。
    3#东边套主要考虑汽车出入地下车库那个噪音
    qipan0321
        45
    qipan0321  
    OP
       91 天前
    @BeforeTooLate 谢谢建议,小区所有一层都是架空作为物业或者活动用房,不会有任何商业。3#西边挨着的大门有顶,目前只能通过看沙盘图,顶比 2 楼的阳台要低,不会有遮挡。3#东边套就不考虑了。
    stevenhan
        46
    stevenhan  
       91 天前
    @BeforeTooLate 是的,底楼影响蛮大的,不知道是什么。按理开发商应该公布的,有的是纯商业会招商来餐饮,有的是邻里中心、养老、物业、居委会、会所什么的,对住户的影响不一样。已经进入楼主的钱到底想买什么或者价值观的个性化领域,看楼主怎么选了。估计开盘会有人先选次顶只要家里人住的舒服也多花钱无所谓了,也有人先选 2 楼觉得定价便宜赚到了 hh
    jasonchen168
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    jasonchen168  
       91 天前
    不要买期房
    Tumblr
        48
    Tumblr  
       91 天前
    不建议选 6 号西边,西晒会让你没脾气的,如果我个人选择,我可能会选 6 号东边。
    purringpal
        49
    purringpal  
       91 天前
    @qipan0321 1 楼除非当停车场,虽然不做商业,但是你也不想周末 7 点钟有人在你耳边打兵乓球吧?你也不想晚上被熊孩子包围吧?还有很多地雷不一一列举。
    purringpal
        50
    purringpal  
       91 天前
    另外别看开盘二楼卖得便宜,到时二手出手的时候你就知道为什么了,没有做好预期可能会怀疑人生。如果有人说住一辈子,那还是太年轻。
    burymme11
        51
    burymme11  
       91 天前
    这。。。。23 年买期房,结婚无小孩,预算 450W ,杭州西站,语雀。基本猜测 OP 应该是阿里的,至少年薪百万起步。
    围观下。
    tracymcladdy
        52
    tracymcladdy  
       91 天前
    买满 2 的二手毛坯,一定要买房东血亏割肉的笋盘,拿大砍刀砍价,砍不下来换个房东砍。

    不要交一分钱中介费,中介带你看中了,去物业说明情况,一包烟就能搞到房东电话,然后自行成交。
    vem
        53
    vem  
       91 天前
    等两年再买
    Tiger1994
        54
    Tiger1994  
       91 天前
    第一、地段>配套>楼栋>楼层>户型>朝向
    第二、不买期房
    第三、三年内不买房
    zhumengyang
        55
    zhumengyang  
       91 天前
    听我一句劝,千万别买期房,买期房必维权。

    +1
    Jony4Fun
        56
    Jony4Fun  
       91 天前
    有点巧,去年这个时间差不多开始还房贷,坐标就是你对面的杭与城,现在的想法也是不买期房
    虽然云诵桂月位置、开发商都挺好,但是这一年多,我们小区天天闹腾要维权,说这那不行,这就是期房的缺点吧,而且现在经济下行,房地产不说跌,最好情况也是要长期横盘的。
    如果真想买了,那我记得这区域块的东边,是有站南公园的规划的,也可以考虑一下东边楼幢的东边套哈。不过不确定云诵桂月和站南公园之间是否还有其他商业/住宅造成遮挡。
    pianjiao
        57
    pianjiao  
       91 天前
    车库 内部道路, 大门,门禁。还有 户型,入门和邻居的家的布局
    wangwei890
        58
    wangwei890  
       91 天前
    千万别买西户,夏天太热了!!
    zengguibo
        59
    zengguibo  
       91 天前
    现在这行情,千万不要买期房,哪怕是国企地产商的期房也不能买,不要拿自己的身家去赌人家会按时交房
    xuelu520
        60
    xuelu520  
       91 天前
    买房不是按照你的预算吗?这才是最优先的。
    高楼层要考虑电梯配置和是不是顶层(隔热和漏水相关)
    低层考虑噪音,附近是不是有繁忙的公路什么的。
    主要还是看预算,没钱只能相应的缩减期望
    rqzrqh
        61
    rqzrqh  
       91 天前
    5 栋没开是个遗憾,估计是给后人留个念想。建议选 3 栋西边套,2 楼太矮而且接近小区入口隐私性会比较差,而且吵,比如地下车库出口晚上喇叭滴滴。检查一下会不会做餐饮,关键是冬天早上太阳会不会挡住这个一定要现场考察。西边主干道离得远噪声不大。除开潜在的车库出入口其他噪音应该很小。
    如果非要 2 楼就选 15 栋东边套,但是离小区入口太远走路会很烦。
    楼层我建议 6-10 层左右吧,虽然我是住 16 楼,但是电梯坏了走路是真累。
    chenPiMeiHaoChi
        62
    chenPiMeiHaoChi  
       91 天前
    都说别买期房,问题是当你去买的时候会发现周围的盘基本全是期房。
    Ambition95
        63
    Ambition95  
       91 天前
    @purringpal #1 二楼是什么原因,地位这么低
    purringpal
        64
    purringpal  
       91 天前
    @chenPiMeiHaoChi 有一个专业名词叫“新房癌”,首次买房的人绝大部分想买新房,买过几套的人就相对喜欢二手房,成熟的市场必然是二手房为主,不成熟的市场不断在“开疆扩土”。

    @Ambition95 客观因素为主,另外还有国人的主观喜好,就像买车喜欢看起来大一点的。
    cdwyd
        65
    cdwyd  
       91 天前 via Android
    千万别买二楼,如果下水管堵了,搂上所有楼层的马桶废水都从 2 楼冒出来,想想那个味道吧

    我们这栋 2 楼邻居几乎每年都会来一次
    Corrots
        66
    Corrots  
       91 天前
    是现房么?别买期房
    smlcgx
        67
    smlcgx  
       91 天前 via iPhone   ❤️ 2
    1 ,前排一定最先住满,随之而来就是邻里和上下楼关系,做好准备
    2 ,如果家里有人心脏不好,受不了一点点噪音的话,顶楼的选择很不错,起码问题都可以花钱解决
    3 ,杭州夏天应该很热,西边户注意西晒
    4 ,观察物业的服务,再好再高档的小区,遇见不负责的物业几年就荒废了
    5 ,非核心区的话,地点和配套也就那么回事,墙内的学校医院皆可搬
    6 ,装修尽量好好设计,设计一年也行,一步到胃,硬装完了再想动会折腾死的
    7 ,现房的话,可以冬至上午看房,太阳最低
    isc
        68
    isc  
       91 天前 via Android
    远离儿童乐园和地下车库出入口。
    anything66
        69
    anything66  
       91 天前 via Android
    @lazywen 对 我就喜欢西晒! md 这么多对西晒不满的…南方的冬天没暖气太阳晒进来很舒服 还有春天秋天气温低的时候
    User2023
        70
    User2023  
       91 天前
    千万别买期房!!!尽量不要贷款买房!!!
    Admstor
        71
    Admstor  
       91 天前
    @anything66 那你不想想夏天多热么。。。
    Admstor
        72
    Admstor  
       91 天前
    另外不管楼主现在年薪如何工作如何

    只要你不是有三倍于房产价值的流动资产,我是不建议买期房的

    看不中就租房子过度下
    cabing
        73
    cabing  
       91 天前
    公摊多少啊?
    cabing
        74
    cabing  
       91 天前
    @Admstor #72 为啥?担心烂尾?
    tutudou
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    tutudou  
       91 天前
    楼主,我觉得 8 ,9 ,11 ,感觉还挺不错的。不建议上下两侧的。担心到时候有傻缺在楼下开饭店弄夜市,到时候张口闭口夜经济,投诉都不好使。左侧的不要考虑了,有个儿童游乐场,也不知道你们小区小孩多不多,有的小孩嗓门还是挺大的。还有并不是住的越高,噪音越小,反而因为住的太高,没有遮挡物,声音比层数低的还响。我现在觉得买房第一要素是“噪音”而不是“阳光”,能不能晒太阳不重要,有没有噪音决定着你能不能入睡。
    klo424
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    klo424  
       90 天前
    首先,最佳的两栋楼肯定是是小区楼王 12#13#,而鉴于采光问题,为了上午有充足的阳光 13#更优。之所以首选楼王,一是楼前遮挡少,南向有大片花园,不临街少噪音。

    其次,选 1#2#3#5#,原因是楼下没有商业,临街也不是主干道,噪音会少一些。另外,最好晚上去楼下蹲点,看看 8 点以后是否有大货车经过。

    然后,选户型,两个户型都挺合理,139 客厅空间更大,适合周末在家宅着看电视的人,如果有小孩也能提供足够的活动空间。

    关于楼层,不要选择底层、顶层和中间楼层,高层供水供暖有个特点就是从中间楼层会分管,也有可能从 10-11 中开始分,即 1-8 9-17 或 1-9 10-17 或 1-10 11-17 。所以,避开 1/8-11/17 这些楼层,因为水压小或者供暖不热(当然杭州应该没有供暖问题),不绝对但没必要碰运气,毕竟换房子不好换。

    再有就是 10-17 层可能处在一个空气污染层,相对低楼层空气质量不太好,但视野更开阔。

    还有 4/14 层很多人不愿意买,懂的都懂。

    再看楼层加价,你也知道哪个楼层更好了。
    klo424
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    klo424  
       90 天前
    如果 12#13#还没开售的话,建议等等。
    savokiss
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    savokiss  
       90 天前 via iPhone
    @Xmi080225 今年年底产品升级了,新盘也都在卷品质
    nextbox
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    nextbox  
       90 天前
    默默加入收藏,日后必有大用。手动狗头
    wemadefoxmoon
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    wemadefoxmoon  
       89 天前
    最后悔的就是买期房了,烂尾的风险+100%维权
    其它的就是买能看到中庭的那栋,楼层这个怎么说呢,低层高层各自有各自的优缺点。这个得综合户型和周边环境判断
    yingqi1
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    yingqi1  
       89 天前
    相比广州、深圳的新房 100%得房率, 这得房率也太低了(杭州普遍 80%?)
    mio32
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    mio32  
       88 天前
    别买期房!!!
    asdddjzc
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    asdddjzc  
       88 天前
    @yingqi1 杭州得房率平均线 80%,加上赠送面积的话 90%左右,楼主这个盘我也看过,122 不含赠送甚至不到 80%,属于是比较低的了,但因为位置好买的人比较多。。
    purringpal
        84
    purringpal  
       88 天前
    得房率是最不需要计较的,因为得房率算在房价里,不管你对市场理解有多深,深不过开发商;你对比得多全面,全面不过开发商。
    冷知识:重庆新房这么多年都是按套内出售。
    laiqingde
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    laiqingde  
       88 天前
    还会跌,可以等等再出手.
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