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V2EX  ›  深圳

深圳买房记

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  •   cloudrain · 11 天前 · 8686 次点击

    前期准备

    一个手机小号

    先准备一个手机小号,能注册 vv 信的,避免大号被各种中介污染。

    网上看攻略

    不要看中介写的攻略,重点看各种论坛上真正成交分享的攻略,看下真正交易可能会遇到哪些坑。

    看官方网站上的文件,可能有点啰嗦,但是最准确的。

    第 1 条附言  ·  10 天前
    之前在 V 站看过一些买房的帖子,所以自己也分享下,没想到这个帖子这么火🤣,收藏快 300 了,受宠若惊。
    打波相亲广告吧,看能不能有缘解决另一半问题。

    职业:程序员
    年龄:80 尾巴
    身高:南方人的身高🤣
    地点:深圳
    税后收入:之前很火的阿里 P8 程序员的一半,父母养老压力不大
    期望:本科学历,不盲目追星,有自己的独立思考能力。理解程序员的工作
    v 信:YmxhY2tjYXQ5ODc0
    97 回复  |  直到 2019-10-11 17:40:36 +08:00
        1
    cloudrain   11 天前   ♥ 23
    ### 加各种 vv 信群

    在各种论坛上,有很多的中介,也有很多拉人入群的。多加几个,可以多了解下信息。

    ### 算下自己有多少钱

    算下自己的存款还有理财的到期时间,还有算一下家人能支持多少。

    深圳公积金一直没有提取过的话,租房提取可以一下子提取出绝大部分来。但要留 3/4 万,因为公积金贷款是有一个倍数的。个人的话是 15 倍。个人最多贷款 50 万。也就是个人帐户上至少要有 50/15=3.4 万的余额。

    如果是有钱在股市里,要想好自己能不能割肉取出来。因为签合同一般是 1 个月内准备好首付。

    我的原则是不考虑借钱,只考虑买自己能买得起的。

    ### 算下要交多少税和中介费

    房子的税是很复杂的,房子是否满五唯一等等,网上有各种总结的图表。但不同地方的有区别的,比较深圳各个区不同起点的豪宅税,南山是 490 万。最终还是到官方的网站去看比较准确。

    一般来说,最少都要 一个点的个税,一个点的契税,一个点的中介费。所以比如买 500 万的房子,最低的情况下要出 500* 3%=15 万的中间费用。更复杂的情况,中间费用可能会到 8%,即 500*8% = 40,所以税费一定要考虑好。

    有一种避税的操作,就是要把首付提高,把最登记交易的价格压到豪宅线下面。比如买 600 万的房子,避掉豪宅税的首付是。

    避税的首付是:490 * 30% + (600 - 490) = 257

    不避税的首付是:600 * 30% = 180,不过税费要多交二十多万,每月还贷也会多不少。

    ### 算下自己的银行流水

    如果不够的话,看网上的各种办法,要提前半年准备。

    ## 看房

    先确定好自己的真正需求,确定自己买得起什么价位的房子。

    1. 哪个区
    2. 是否考虑地铁
    3. 是否考虑学区
    4. 新房还是二手房

    我自己的情况是,确定在南山或者靠近南山的宝安区,因为上班方便。如果每天在路上挤 1 个多小时,真的是会很痛苦,整个人压力也会大很多。建议大家可以试下租房子在公司 1 公里内,真的节省很多时间和精力。

    我自己手上的钱是 200 多万,如果是按首套 30%的贷款来算,最多可以买 230 / 0.3 = 766 万的房子。但是实际上减掉中间费用,考虑每月还贷压力,预留一些钱防止失业的,所以看的房子都是 600 左右的,最终买的也是这个价格的。

    这个价格在南山只能买二手房,所以新房基本不去看。

    ### 看房的 APP

    我看的房子不是很多,大概 30 多套。可以换不同 APP 的中介去看。

    某链一家独大,上面的数据,成交价是比较真实的。很多 APP 数据都是假的,但也可以下载来看下,加不同公司的中介。

    ## 中介

    首先要明白一点:**中介的目标是做成交易,只要能做成交易,他是不会管客户的利益**。中介也是有 KPI 压力的。

    1. 不要相信中介的鬼话:这个房子很抢手,不下订金明天就没了
    2. 一定不要自己赎楼,规避风险。让中介去和房东谈。
    3. 坚持自己的最初的想法,在真正下订金前,确认是不是自己想要的房子,是不是自己每天都要住的房子,不要委屈自己
    4. 中介费是一个百分点,或者更低。如果中介不同意,直接走人。
    5. 中介费等最后去拿房产证的那一天才转帐,不要提前转

    ## 交易

    交易的环节比较多,可能会记乱了一些顺序。总的来说,原则是:**不到最后不交钱,能少交钱就少交**

    ### 交订金,答合同

    先看合同,把条款都看清楚了,把补充条款也加上,才交订金。留好发票,或者转帐的单号,后面银行监管时需要。

    在官方的不动产网站上可以查到房子的状态是否可交易的。还有网站可以查学位的状态。

    约定好家具的归属,都写合同的补充条款上。约定好留几万交易保证金在中介那,防止最后交房时出纠纷。

    ### 准备好首付款和银行卡流水,申请贷款

    把首付款转到放贷款的银行,然后到银行做资金监管,钱不会经过中介。

    收入证明找公司开,银行流水可以自己去银行打印,最好把工资卡和生活用的卡分开,打出来的流水比较清楚。

    ### 银行同意贷款,去交易过户

    交易过户之后,过几天可以去会拿到这个新的房产证,并且这时要交各种税。

    ### 银行放款,钱全部打到卖家,确认交房

    现场检查房子有没有问题,家具等。钥匙,物业费,水费,电费,煤气费要结清。一些帐户要到对应的部门去办迁移。

    最后双方签字确认。

    ## 迁移户口

    要等交了房贷的第一个月之后才能迁户口。迁户口要房产证复印件和贷款合同,打电话给银行的经理,让他准备好,再去一起拿贷款合同。要哪些文件,在官方的网站上有,在公众号的流程里也会有说明。到“i 深圳”或者公众号上提交资料。

    迁户口不是到公安分局或者派出所办理的,而是要到公安分局的服务中心,可以打电话问清楚。

    ## 办理公积金贷按月提取

    拿到贷款合同之后,可以在 vv 信上申请,随便选一个银行都可以。提取的额度是每月的商贷还款数值。也就是说公积金帐号里如果有几万块,那么每月还一万多的话,几个月就会 全提取干净。

    ## 终章

    深圳的效率很高,办理户口预约之后,排队很快拿到户口。当时工作人员很随便的把本子插入一个打印机,打印出深圳的地址。可能是墨水不太够,印记有点浅,就像我在这座城市的足迹一样。
    15 年房价翻倍时,也曾彷徨。自己毕业奋斗了快 10 年,终于有块落脚的地方了。内心并不觉得自己是深圳人,也许下一代才会觉得自己是深圳人。

    感谢时代的快车,感谢互联网,也谢谢自己的奋斗。从农村里到城市,最终有自己的一小片屋檐。作为一个普通人,和别人比不了,自己算是完成了自己奋斗的一半。
        2
    leon0903   11 天前
    感谢 lz 我这辈子是没什么希望在深圳买房了, 不过这个文章让我以后在别的地方买房也能受益匪浅。
        3
    rayliao   11 天前
    lz 思路很清晰
        4
    imxz   11 天前
    祝福恭喜楼主,感谢分享
        5
    fever   11 天前
    很谢谢楼主的分享
        6
    jjianwen68   11 天前
    工作 10 年,有 200w 存款,很厉害了
        7
    BrandonNg   11 天前 via Android
    恭喜楼主啊 收藏了 感觉以后会有用
        8
    ZAN0029   11 天前 via Android
    感谢分享,准备很充足
        9
    hetech   11 天前
    收藏了,感谢分享。
        10
    amon   11 天前
    牛逼,早点有这个帖子就没必要这么折腾了。
        11
    idealhs   11 天前
    400 万的贷款我都不知道怎么还,看着就慌
        12
    misaka19000   11 天前   ♥ 8
    下辈子再来看这个帖子
        13
    shikimoon   11 天前
    感谢分享,最快明年也要在深圳上车了
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    TabGre   11 天前 via iPhone
    在等承诺函
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    xomix   11 天前
    lz 这是要上岸?
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    zjupigeon   11 天前
    中介费一个点,是行规么?还是要谈 @cloudrain
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    loveour   11 天前
    恭喜 LZ ! 10 年能在深圳买房很厉害了。
        18
    unco020511   11 天前
    4. 中介费是一个百分点,或者更低。如果中介不同意,直接走人。


    贝壳系的低于 2 个点是不可能的(链家 /德祐等等)
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    GrayLand119   11 天前
    200W 现金进行低风险投资, 按 6%年化一年有 12W 利息, 12W 租金在南山能租价值 1000W 左右的房.
    这么看好像租房还比较划算?
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    mokeyjay   11 天前
    很强,祝福你
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    fxxkgw   11 天前
    最近打算在北京买(北面 回龙观、龙泽那面),有没有热情的北京老哥给我们这种伸手党谋些福利呢。。
    谢谢 LZ
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    chi1st   11 天前
    链家不是 3 个点吗?
        23
    cloudrain   11 天前
    @zjupigeon @unco020511 中介费肯定是要谈的,相当于在中介身上割肉。但反过来想,你不成交,那中介肉都没有吃。这个博弈要看双方的坚决程度。当然也要看当前交易市场的情况,如果有很多人同时想要交易,那的确没办法。

    中介不同意降自己的点,那就要求他去谈到更低的价格,不然中介费那么高没意义。

    某链不同意,那就换个 APP 的中介去谈,每一个房子都有大把的中介在盯着。
        24
    wengang285   11 天前
    @GrayLand119 10 年后你的 200W 还是 200W,如果是房子的话,可能已经值 2000W 了,当然也可能是 20W,但是深圳的话,20W 的概率比较小
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    fater   11 天前
    马克
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    sadfQED2   11 天前 via Android
    收藏了,有没有机会再来看就不知道了
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    laogui   11 天前 via Android
    中介费是可以谈的,深圳现在很多都是 1.5 个点,看上了房子可以找中介费更少的公司去帮你联系,虽然这样不厚道。但随便一省几万块钱就出来了。
        28
    cloudrain   11 天前
    补充两点信息:
    APP 上看到的面积大小,并不一定是拿出来成交的房产证的面积大小。相同位置,不同楼层的面积大小可能是不一样的。要核对好之后,才签合同交订金。中介为了达成交易,可能会故意误导。

    至于中介费能不能谈到 1 个点,这个是肯定的。因为现在市场平淡。中介也要达成交易才能拿奖金的,他们每个月 /季度也是有指标的。
        29
    Tn5ohB1Yecdk3qCK   11 天前 via iPhone
    感觉深圳是买不起了
    买房了怕失业
    过两年去广州算了 公积金分城市吗
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    fengfisher3   11 天前
    道理都懂,但为什么你们这么有钱。哈哈。20 万我都拿不出来。200 万,是怎么拥有的。
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    Edix   11 天前 via iPhone
    马克
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    Varobjs   11 天前
    有个疑问,算下银行流水,是贷款用的吗?
    我这种最近换几家工作,工资用不同的银行,流水可以多家银行合并吗?
        33
    cloudrain   11 天前
    @Tn5ohB1Yecdk3qCK
    换城市之后,好像是可以全额提取的,或者买房时可以一次性提取,看各地的政策。
        34
    cloudrain   11 天前
    @Varobjs
    流水就是银行的半年收入证明,证明每个月的收入的一半大于还贷的金额。不同卡是可以一起打印用的,不过最好是一张干净的卡。
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    qingxiangcool   11 天前
    露珠厉害了
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    llz0919   11 天前
    楼主,你说的论坛有哪些啊
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    fanzheng   11 天前
    膨胀了,我居然点进来了。
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    DaBingShui   11 天前
    收藏了,感谢分享。
        39
    cloudrain   11 天前
    @llz0919
    天涯,豆瓣,家在深圳,v2ex 等,搜索相关的内容,就会有很多论坛出来。
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    18k   11 天前
    LZ 说的很详细,其实全国流程也可以参考,类似
    10 年如果只靠工作存 200 万也是很厉害了
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    caola   11 天前
    感谢楼主分享,但我是不可能会在深圳买房了的,
    现在生活还是个很大压力,买房的事情想都不想敢想,更何况是在深圳这个地方……
        42
    wangchonglie   11 天前
    恭喜楼主!
        43
    baihaihui01   11 天前
    链家的价格真实吗?楼主
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    heylogo   11 天前
    我这个被限购的人为什么要收藏这个帖呢
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    TimLang   11 天前
    @baihaihui01 链家房源和价格基本都是真实的,目前没发现比链家还专业的。
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    wangweiggsn   11 天前
    本来没抱希望能留深圳,不过既然条件满足就去申请了安居房,结果两年半排队排到了,67 平 49w,公积金贷款,每月房贷减去公积金自己净支出几百块。开车上班 40 分钟,至少 10 年内可以安心留深圳了。公租房也很多。
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    ricardowoo   11 天前
    @wangweiggsn 这么厉害,2 年半就排到了。。。
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    cloudrain   11 天前
    @baihaihui01 链家基本是真实的,但也有一些故意挂出来的假房子,没有看房记录的。另外,最终成交价格可能比挂出来的价格要少 10 万,甚至更多。具体要看卖方的心态,也要看小区里挂出来房子的数量。也有一些无聊的人就是挂着一个高价,并不真的想成交。
        49
    yangyu5646   11 天前
    楼主操作 666, 提前注备个手机号这个很有用...
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    dikensrover   11 天前
    @GrayLand119 现在低风险 6%年化的投资很少,租房子,学位是一个大问题。深圳好的学校,就算买的房,也不一定能进,要看积分
        51
    wand   11 天前
    @GrayLand119 #19 不考虑买房带来的其他好处,600 万的房子一年涨 2%就是 12 万,这比「低风险投资」年化 6%的可能性高多了。
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    azhangbing   11 天前 via iPhone
    很详细!有参考价值!
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    Luge   11 天前
    很清晰,一看也就基本清楚了整个流程,收藏!或许有用到。
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    chiu   11 天前
    @GrayLand119
    @wengang285
    @wand
    个人愚见,如果只有一套,自住的话,应该基本不会考虑出售房子来获利。这样看来,@GrayLand119 说的好像是不错。6%年化的投资很少,那就全当为了我付房租吧,房租 6000/月,年化 3.6%也够。
        55
    wengang285   11 天前
    @chiu 到时候卖了回四线可以全款别墅的,你要这样想
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    raycloud   11 天前
    10 年能存 200W 很厉害了,收入来源应该不仅是工资吧?
        57
    wengang285   11 天前
    @chiu 再给你举一个我身边的例子,2015 年大概 11 月的时候,深圳房价飞涨,当时房价已经涨了很多了,我一个同事跟你一样,准备租房子,干几年回老家,说怕买了房子,后面有啥变动还不起贷款,我跟他说赶紧买,这个不冲突,即使后面深圳混不下去,卖了房子一样可以回老家,深圳的房子不愁卖,他听了我的话咬牙上车,到现在为止他的房子已经涨了 150W 左右了,这个涨幅算上他的首付,已经可以在他老家城市全款买别墅了
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    Geo200   11 天前
    最近银行放款要多久啊?
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    longgediyi999   11 天前
    楼主年薪多少啊
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    dwlinux   11 天前
    厉害了 恭喜
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    zeyueguo   11 天前
    @unco020511 2018 年 9 月 深圳链家 1.8 都可以
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    wand   11 天前 via iPhone
    @chiu 不买房你要一直付房租,那 200 万在银行也不能动啊。
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    zaul   11 天前
    战术 mark,好像有点东西。(正准备买现房的小白留着学习经验)
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    zaul   11 天前
    恭喜恭喜。
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    cloudrain   11 天前   ♥ 2
    @GrayLand119 @chiu
    买房真的是所谓的刚需,不考虑未来的涨跌。买房之后就不会再关心房价。
    买房之后,焦虑感会降低,心态平稳很多了。租房子每一两年就要搬,非常痛苦。
    租房子还有一个大难题:什么都不敢买,压抑消费。因为可能下一次搬家就丢弃了。
    想买本实体书都要犹豫,因为太占地方,搬家太重。
        66
    asvencoop   11 天前 via Android
    祝福你,希望 10 年后我也能拥有自己的房子。
        67
    mars0prince   11 天前
    补充几点吧:
    1.贷款并不是简单的首付 30%一除就完事了,卖房之前需要对你的房子做一个估值,具体有个区间,去链家一问就知道了,也就是算下来你的首付要比 30%多一些
    2.流水都是可以随便做的,只要你还的起贷款,没人管你,中介都门清,给他点钱就行了
        68
    x7395759   10 天前
    恭喜+祝福,也希望能够和你一样,在深圳落脚。
        69
    zjupigeon   10 天前 via iPhone
    今年深圳的整体趋势,逆势上涨
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    w3cll   10 天前
    收藏了 虽然不是在深圳买房
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    Shook   10 天前
    羡慕啊
        72
    DRcoding   10 天前
    买不起深圳房,买了感觉这辈子就套在这破小二手房上了,终究来了不是深圳人。
        73
    llz0919   10 天前
    @cloudrain ok,谢谢楼主
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    shm7   10 天前
    170/2=85w 每年啊。我来关注下大佬。
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    maxlzz   10 天前
    1.多问一句,深圳二手房挂牌房源在加速递增,成交量在递减,在你所购买小区房价有降的趋势吗?
    2.不知道楼主有小孩没有?小孩上学靠积分的,买房后好几年才够上所在区学区房,小孩上学问题大不大?
    3.房子在关内还是关外?
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    jesson   10 天前
    @wangweiggsn 请问一下 你的安居房是什么时候买的?排队的时候,家里面有多少人一起排队的?
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    conwey   10 天前
    手机小号购买的时候可能有用,但是这种骚扰无处不在,你逃避不了。
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    shakoon   10 天前
    我当初一时疏忽留了个常用的手机号,现在每天接若干个装修公司的广告,烦死了 >_<
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    wangweiggsn   10 天前   ♥ 5
    @jesson 我 08 年不知名二本电子信息工程毕业,运气好笔试面试进了深圳第二大外企,落了公司集体户,外派湖南山西分公司跑业务 5 年,2013 年国庆调回深圳,那时孩子已经 2 岁了。老婆周末无聊去做 U 站义工,问别人为什么做义工,有人为落户,有人为排安居房,我才知道有安居房这事,研究了下政策,需要夫妻双方深户,结婚满 3 年,主申请人社保满 5 年,好,就差老婆户口问题了。再一查迁户口政策,夫妻随迁也是一方落户满 5 年,社保 3 年以上,条件满足。2014 年 5 月去把老婆小孩户口迁到公司集体户,然后去排安居房。2016 年 12 月收到短信说排队排到了,可以选房了,当时三四个楼盘可以选,我就选了个离公司直线距离比较近(也有 25km,在平湖),单价比较便宜的,算了下首付 20w 左右,没啥压力,月供两千多,就搞了。2017 年 1 月办完手续,2018 年 4 月交房,2018 年国庆后住进去,现在已经住了一年多了。小区三千多户,里面也有公租房,问了下租金一千多,我这边月供两千多,买房还能全额提供公积金,划算。按现在的情况,估计要排队 4 年左右了吧。
    满足申请条件得 5 年,排队算 5 年,落深户 10 年后才能住上安居房,这个过程比较长。不过往往在深圳一呆恍惚间 10 年也就过了,所以多了解政策早点排上队是很重要的。另外回想起来,我应该在提交安居房排队申请时,同时提交公租房排队申请,这样就可以住在公租房里等安居房排队了,就比较舒服了。
    我毕业 10 年搬家 9 次,后面有小孩了每次搬家老婆都哭,东西太多了,遇到 2 次房东翻倍涨房租要求 2 周内搬走的(前房东卖房了新房东要赶人重新装修),恨得人牙痒痒!这中间也不耽误 2012 年在老家省会买房子。所以,说到底,早生 3 年,或者早上社会几年,房子问题上省上百万。
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    wangweiggsn   10 天前   ♥ 1
    @shakoon 安卓机骚扰拦截很好用的,我小米,几年前就用了标记超过 50 次的广告电话自动拦截,现在一天很清静。自己接到骚扰电话也通话挂断后随手标记,造福后面的人。另外瓜子二手车之类的骚扰也很多,买个车后面骚扰很多,不过他们电话号码前 7 位一样的,我是直接把这 7 位开头的全拦截了。9 开头的,106 开头的,全拦截,不在通讯录里的西安,山西的号全拦截。只要规则设置的好,骚扰,基本不存在的。
        81
    wangweiggsn   10 天前
    @ricardowoo 运气好,误打误撞。看看早期在北站龙悦居的,多爽。不过那房子户型不喜欢。
        82
    yushare89757   10 天前
    很棒的分享
        83
    dopppler   10 天前
    分享很棒,感谢楼主!
        84
    Martin9   10 天前
    恭喜楼主
        85
    xileihi007   10 天前
    看这个帖子之前,我特意带上我的 ap,选了梁静茹的《勇气》
        86
    amdhcwte   10 天前
    “考虑每月还贷压力,预留一些钱防止失业的,所以看的房子都是 600 左右的”
    有个好爸
        87
    comrd   10 天前
    来了就做深圳人,除了在深圳买房,落户也很重要,为孩子入学读书便利,其实深圳也有很多便民政策还是很有诱惑的。关于入户或申领补贴方面的疑问,加 V:atmzhi 来咨询。
        88
    fhvch   10 天前
    mark 恭喜楼主了!也感谢分享
        89
    jeiyatou   10 天前
    恭喜
        90
    cjh1095358798   10 天前
    恭喜老哥,希望四年内也能买一套深圳的房子
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    youxiachai   10 天前
    @amdhcwte 这是年薪 85w 的大佬啊...orz
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    YidaZh   10 天前
    厉害呀,税后 85,200 存款,妥妥的年薪百万,吾辈楷模~

    # 8 月刚签的宝安二手房,链家报价 2 个点谈到 1.5,会谈的话应该还有空间,其他中原 1 个点,乐有家可以谈到 0.8,还有些个人小中介可以到 0.5 个点,不过感觉尽量链家吧。

    # 首付紧张的话,除了借钱还有些其他途径。像不上征信的信用贷款,一般都是等额本息,利息较高,提前还款有罚息,可以用来短期过桥;还有部分银行提供税费贷款,发一张信用卡,和房贷一起办,只能用来刷契税 /个税 /增值税,还款类似于信用卡分期,分期费率不高,提前还款没费用。
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    LeeSeoung   10 天前
    有几个问题想咨询下

    1、公积金里面的钱如果没了后,公积金贷款的钱要怎么还,是另外还还是每月都打进去?还有公司每个月打进去的可以折去一部分吗?
    2、如果可以的话,希望楼主可以分享下用到的一些网站,比如查询学位,查询房屋情况的,可以 base64 下避免误伤。
    3、就是银行流水的问题,每个月工资到手后直接转出买基金是否有影响(贷款方面)?
    4、月供不足工资一半的,提前半年操作是说工资不取出来 每个月也往里面打钱吗?查流水看的是备注有工资的还是什么进账的都行?

    多谢答复~
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    cjc2017   10 天前
    可能是墨水不太够,印记有点浅,就像我在这座城市的足迹一样!
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    cloudrain   10 天前
    @maxlzz
    1. 小区里价格还涨了一点
    2. 一般有房子的积分都够了,还有租房子的积分更少
    3. 关内
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    cloudrain   10 天前   ♥ 1
    @LeeSeoung
    1. 公积金贷款的钱是从固定的一张银行卡里扣的,不是从帐号里扣的
    2. 深圳本地宝 这个公众号上各种办事指南都有。官方的 i 深圳 app 也很齐全了
    3. 据说是留几天,再转出比较好,没有验证过。
    4. 每月固定向一张卡打差不多固定的钱,留几天再转。这些都是网上的信息,没有验证过。
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    zzdj1990   10 天前
    @fxxkgw 融泽家园 后厂村程序员的不二选择
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