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V2EX 提问指南
MoonWalker
V2EX  ›  问与答

作为卖家,房子已过户,但买家尚未去银行做抵押,有哪些潜在的风险呢?

  •  
  •   MoonWalker · 80 天前 · 4372 次点击
    这是一个创建于 80 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。
    有没有过来人能给予一点经验上的解答
    80 条回复    2022-05-24 16:38:06 +08:00
    ChoateYao
        1
    ChoateYao  
       80 天前   ❤️ 1
    钱到账了没?首付款没到账,那么你的房子没了。
    MoonWalker
        2
    MoonWalker  
    OP
       80 天前
    @ChoateYao 別吓我,老兄!
    首付款到了,然后我东拼西凑凑齐了剩下的欠款从银行解抵押。现在已经过户给卖家,但卖家还没去银行做抵押贷款(卖家按揭买房)
    MoonWalker
        3
    MoonWalker  
    OP
       80 天前
    修改: (买家家按揭买房)
    MoonWalker
        4
    MoonWalker  
    OP
       80 天前
    首付款到了,然后我东拼西凑凑齐了剩下的欠款从银行解抵押。现在已经过户给买家,但买家还没去银行做抵押贷款(买家按揭买房)
    liangming1
        5
    liangming1  
       80 天前
    你心挺大的啊,只收首付,不等银行下款你就过户。
    nexklee
        6
    nexklee  
       80 天前   ❤️ 1
    我是不是理解错了: 你卖房 只收到首付款 然后把房过户给对方

    大哥 还有多的吗 跨省我也来
    ChoateYao
        7
    ChoateYao  
       80 天前   ❤️ 1
    @MoonWalker #2 你流程是不是有问题?买家同贷书下了,然后去银行转账给你打印出凭证,去房管局过户,然后等尾款就行了。

    尾款没到账房子钥匙不要交出去,以上就是正常流程。
    MoonWalker
        8
    MoonWalker  
    OP
       80 天前
    @liangming1 他也是贷款买房,我这边不过户他应该没法去银行贷款的吧。不太懂所以在这问问大佬们啊哎
    leo108
        9
    leo108  
       80 天前
    歪个楼,楼主是不是贪便宜没走中介?
    MoonWalker
        10
    MoonWalker  
    OP
       80 天前
    @ChoateYao 首先感谢解答,我的流程是:
    1.他向银行申请了贷款
    2.据中介说贷款审核已经通过
    3.他转了首付款到我银行卡上
    4.我拿着他给的首付加上自己筹集的钱把剩下的房贷还完并且拿到房本
    5.过户给他

    接下来中介说要等新的房本下来,他拿着去银行做抵押。后续银行再放款给我
    不知是不是有啥问题存在
    MoonWalker
        11
    MoonWalker  
    OP
       80 天前   ❤️ 1
    @leo108 走了中介,但是中介自从过户后比较消极,给人感觉是向着买家
    ChoateYao
        12
    ChoateYao  
       80 天前   ❤️ 1
    @MoonWalker 这个流程没啥问题,等着就行了,保留好合同和转账凭证,后面有问题去法院起诉就行了。
    gam2046
        13
    gam2046  
       80 天前   ❤️ 3
    我贷款买二手房流程:

    1 、我向卖家支付首付款
    2 、我向银行提供首付款支付凭证、收据、购房合同等证明材料
    3 、银行审核后,同意向卖家放款,通知买卖双方
    4 、不动产登记中心办理所有权转移和质押,并缴纳税费
    5 、变更所有权和质押后携带相关材料到银行,银行审核后向卖家放款


    3 、4 、5 基本上是同时进行(同一天)
    faustina2018
        14
    faustina2018  
       80 天前
    流程对的,对方银行不放款的话按照合同约定,告对方违约就可以了。一切违约责任按合同约定来。
    Korto
        15
    Korto  
       80 天前
    再等一周看看,做好起诉准备。
    MoonWalker
        16
    MoonWalker  
    OP
       80 天前
    @gam2046 我也觉得 3 ,4 ,5 应该是同一时间才对。但是中介说新证要隔几天才能出来,需要买家拿新的房产证去银行做抵押。现在已经过去一星期了
    spacebound
        17
    spacebound  
       80 天前
    流程是对的,只是中间存在一定的时间差。
    spacebound
        18
    spacebound  
       80 天前   ❤️ 1
    流程是对的,只是中间存在一定的时间差。
    我的流程是这样
    xixibb
        19
    xixibb  
       80 天前
    我本月卖的房子,5 月 5 号过户给买家,第二天买家的产权证就出来了,不过是中介去拿的,6 号就直接办银行抵押了。。
    pengyOne
        20
    pengyOne  
       80 天前
    我家之前卖的也是走的这一套流程, 交易之前也担心,所以在合同里自己加了很多条款,比如买家贷款批不下来违约咋办等等,最后也顺利完成

    而且买家银行贷款下来是直接打我家人卡里,不会经过买家的手
    MoonWalker
        21
    MoonWalker  
    OP
       80 天前
    @xixibb 买家产权证已经下来了,但个把星期了还没去办抵押。所以有些忐忑, 因为合同上的抵押截至时间留空没有填!
    zjuster
        22
    zjuster  
       80 天前
    我没看懂这个标题,买家卖家是不是打错了。

    一般流程是你拿到首付款之后,需要过户,让对方可以拿着自己名字的房本去办银行贷款。 银行贷款下来应该是直接打给中介账户或者到你的帐号上,一般过不了买家的手的。
    除了办理过户和拿房本要本人去面签,剩下的都是中介帮忙办了的。

    现在疫情办理房本可能会耽搁几天吧。
    MoonWalker
        23
    MoonWalker  
    OP
       80 天前   ❤️ 1
    @zjuster 我是卖家。
    我现在担心的不是银行的款到不到我手里,我担心的是买家迟迟不去做抵押,在这个真空期间的变数。比如说他拿着房本去做别的抵押~
    Magician
        24
    Magician  
       80 天前
    我也是这样走流程的 下家尾款是银行放款的
    spacebound
        25
    spacebound  
       80 天前   ❤️ 1
    流程是对的,只是中间存在一定的时间差。我找的中介,流程是这样的:
    1 、先确定双方购买意愿,把流水征信给中介,中介一般都有对接的银行职员,确定能贷款后,和卖家签交易合同付定金。
    2 、准备相关材料,中介约双方一起到不动产登记中心,再次找银行的人确定贷款,签购房合同付首付给卖家。办理产检变更,交税,办理资金监管。
    3 、新证下来以后,中介约双方到公积金中心办理贷款相关,签贷款合同,公积金贷款和银行贷款是一家,所以一次性办好。
    4 、最后等待放款,然后就是交钥匙,清理水电煤气物业费等。
    其实中间的环节有些问题,比如我必须要卖家把户过给我,新的房产证下来后,才能拿着证去办理贷款。这里有就有个问题,过完户我的贷款办不下来怎么办?或者我故意拖着不去办怎么半?其实在购房合同里应该已经写清楚的,那个时候只有走法律流程了
    spacebound
        26
    spacebound  
       80 天前
    @MoonWalker 一般房本下来后中介第一个知道消息,基本都是中介去拿的。中介会第一时间约你们双方去办贷款
    MoonWalker
        27
    MoonWalker  
    OP
       80 天前
    @spacebound 是的是的。正如你所说的。过户完后就变成了卖家承担风险了。
    spacebound
        28
    spacebound  
       80 天前
    @MoonWalker 意思就是正常情况下,买家是拿不到证的,只有在办理贷款当天,能摸一下证,复印一份,然后就交给银行办贷款了 O_O
    rrZ2C
        29
    rrZ2C  
       80 天前
    啊....很奇怪啊,我之前买二手房的时候 本本就在我手上停了 10 分钟立即就被银行拿去做抵押了 = =
    rming
        30
    rming  
       80 天前
    @MoonWalker 合同里没有约定尾款时间么,那就催中介吧,着急拿钱就抓紧干活(如果中介费已经给了,那就有点难搞了)
    MoonWalker
        31
    MoonWalker  
    OP
       80 天前
    @rming 买家给定金的时候,中介就已经截留了一部分钱作为中介费及后期交房时的物业水电费之类的。某种意义上来讲,相当于中介费已经给了。
    MoonWalker
        32
    MoonWalker  
    OP
       80 天前
    @rrZ2C 过户给你立马能拿到属于你的新房产本吗
    rming
        33
    rming  
       80 天前   ❤️ 1
    之前看过新闻,有报道类似的诈骗案例,买房的时候大街上找个人,说自己不方便过户,让别人代持,然后证出来后拿去小贷公司抵押贷款,银行查到记录后也没法放款
    rming
        34
    rming  
       80 天前
    @MoonWalker 中介还是套路深,再来一次的话,记得一定完事以后在结账
    spacebound
        35
    spacebound  
       80 天前   ❤️ 1
    @MoonWalker 新证办理后不会立马下,我记得差不多要一周时间吧。老哥你现在需要做的是找中介确认,新证下了没?证在谁手上?什么时候去办贷款?
    signalyc
        36
    signalyc  
       80 天前
    @MoonWalker 公积金贷款走过这样的流程;不过商贷好像不是这样
    MoonWalker
        37
    MoonWalker  
    OP
       80 天前
    @spacebound 好的明白!
    killva4624
        38
    killva4624  
       80 天前   ❤️ 1
    楼主担心的点是因为前期用了自己的钱去赎楼,然后需要等买家去办理抵押贷款。
    现在一般会引入第三方公司赎楼来减少卖家风险和避免买家不够款自赎楼。
    即:
    - 银行收到首期款证明和验买家资质后,会开具贷款许可一类的证明。
    - 赎楼公司根据贷款许可,确认房子过户之后可以正常贷款抵押,再出款从银行赎出红本,然后卖家进行过户、抵押。中间产生的赎楼手续费由买家承担。
    MoonWalker
        39
    MoonWalker  
    OP
       80 天前
    @killva4624 一针见血!准确的说是用借来的去赎楼的。
    rrZ2C
        40
    rrZ2C  
       80 天前
    @MoonWalker #32 想了一下场景,我是找中介做赎楼的. 所以我去办手续的时候只有小贷公司卖家都没现身.
    rming
        41
    rming  
       80 天前
    再说明白点就是因为尾款延迟导致的利息损失问题,毕竟不是小数目
    lj0014
        42
    lj0014  
       80 天前
    我是买家,过户时中介、银行工作人员、买家都在,当场出证然后给银行的人办抵押。房产证都不经我手。
    coderluan
        43
    coderluan  
       80 天前
    这个就是正常的流程,基本上没啥风险,即使对方违约跑了,房子也不会跑,你最终肯定能收回房子或者收到违约金。

    你非得硬找的话,我倒是能找到一种情况,就是对方跑了,但是跑之前把房子租给第三方几十年。如果抓不到对方或者抓到时对方钱全花光了,那你肯定是要承担损失了,因为这事就不是合同违约,而是单纯的诈骗了。
    heyjei
        44
    heyjei  
       80 天前
    @coderluan 楼主怕的就是你最后说的这种情况,买家拿着房本去做其他的抵押贷款,那么房子就拿不回来了。
    heyjei
        45
    heyjei  
       80 天前
    @heyjei 所以楼主需要确定的是,新的房本到底办好了没有,如果办好了,在谁的手里?
    interger
        46
    interger  
       80 天前
    没有问题,全国绝大部分二手房都是这个流程,这几天的时间差买家也拿不到房产证去搞出租的,拿去第三方抵押就更不可能。首次交易各种疑虑很正常,放宽心。
    freewind
        47
    freewind  
       80 天前
    首付不是进监管账户么,怎么直接给卖家
    coderluan
        48
    coderluan  
       80 天前
    @heyjei 抵押和我说的严格来说不是一种情况,因为抵押的话,因为第三方机构有义务和条件去核实对方的情况的,出了事首先算他们的。但是租赁的话,第三方只是普通人,没这个义务和条件,只要住进去了,就没办法了。
    MoonWalker
        49
    MoonWalker  
    OP
       80 天前
    谢谢各位热心的解答,也算是在 V2 上留个贴,给各位 V 友一些关于卖房的流程和注意事项以供参考!
    HOU
        50
    HOU  
       80 天前
    一般来说没啥问题的,我之前买一套二手房是在政务大厅办了过户之后,把首付直接转给卖家,卖家当时就给我钥匙了,几天后房本下来中介通知我,才去银行办抵押贷款的,有中介参与的话问题不大,过户之前是要先拿着征信等贷款资料去银行先审核的,银行审核能放贷才有后面的流程
    gam2046
        51
    gam2046  
       80 天前
    @MoonWalker #16 新产证确实需要几天时间,我当时是凭借税费缴纳凭证、不动产登记中心的受理回执、水电煤户主变更申请单等回到银行,审核后,银行就放款,当然这个和银行有关系,有的银行会比较严谨一点,必须要看到新的产证原件。这些跑腿的事情,我当时都是让中介去的,毕竟中介费也是按万算的,让他们跑腿没什么问题。
    fredli
        52
    fredli  
       80 天前
    @MoonWalker 你在干啥啊?没有银行贷款合同过什么户?谁来保证贷款能下来?
    shyrock
        53
    shyrock  
       80 天前
    流程有问题,过户早了。
    从卖家规避风险的角度看,钱没收到是不能交房的。
    至于买家怎么抵押、怎么贷款,那是他的事情。

    你答应这么操作考虑不够周全,现在担心也没啥用。
    CarrySHI
        54
    CarrySHI  
       80 天前
    @MoonWalker 流程没问题,银行贷款申请通过了就可以过户,至于交房时间有的可以过户交房,有的可以银行放款交房,看之前合同怎么定的就按合同走,贷款申请的转账卡号是你的卡号,银行直接打款给你的(我去年买了房具体流程就是这样,只不过我是过完户就交房给我了,原房东等了半年才收到款,估计都有情绪了)
    lakehylia
        55
    lakehylia  
       80 天前   ❤️ 1
    有中介参与一般没什么问题。付了首付款就是要过户的,不然买家还怕你跑了么,白亏首付款。
    ddzzhen
        56
    ddzzhen  
       80 天前 via Android
    这会房子是银行的,并不是买家的
    sleepm
        57
    sleepm  
       80 天前
    房本应该是在中介那,中介拿着给银行,银行拿去做评估,公证,银行下款后,通过买家的卡直接打给卖家,然后房本再回到中介那,中介再通知买家去取
    Ansen
        58
    Ansen  
       80 天前
    贷款下来了才交房
    dddd1919
        59
    dddd1919  
       80 天前
    流程没问题,风险就是尾款可能到的慢
    dddd1919
        60
    dddd1919  
       80 天前
    如果只剩贷款部分没有到位,那买家拖着不办的原因大概率是想拖着晚点开始还款
    wizzer
        61
    wizzer  
       80 天前
    正常流程,有什么好担心的。
    Alan1978
        62
    Alan1978  
       80 天前 via Android
    全款的话是买家拿到房产证签字确认银行才会把款打给卖家 这叫资金监管。
    bigwhite1
        63
    bigwhite1  
       80 天前
    买房的贷款审批通过一般几个工作日银行就放款了,这有啥急得
    流程没问题啊,合同在那呢你怕啥。
    testver
        64
    testver  
       80 天前
    别怕,你有合同啊,你怕啥呢。

    到时间他不付后续款,你可以选择撤销交易,让他赔违约金,直接去法院起诉,产权很快很快就变更回来了。

    你找的中介如果是大中介的话,比如链家,买家连房产证都拿不到,直接中介拿证办抵押去了。

    你现在唯一可能的风险是在你改名过户之后,到买家办理抵押之前这段期间,买家可能把房子抵押借款跑路,即使出现这个情况,也是你先去法院起诉,直接要求中止合同,拿着判决书你就能去办新产权证了。

    转卖可能性不大,多数城市限购。

    这也是为啥卖房找大中介的一个原因吧,收费贵但是自己少操心和担心。
    ytmsdy
        65
    ytmsdy  
       80 天前   ❤️ 1
    如果买家存心搞事情,拖着不去办抵押,或者万一把大的,直接再把房子卖出去。
    你就很麻烦,虽然可以通过法律手段定义买家的责任。
    但是钱能不能执行到位就两说了,建议这两天盯紧一点。
    YiFeiY
        66
    YiFeiY  
       80 天前
    正常流程不是应该:签中介合同 - 买家给首付 - 网签合同 - 卖家凑钱结清贷款&买家办理贷款 - 审核 /缴税 /过户 /领证 - 卖家拿到买家办理的贷款 - 房屋交接
    hefish
        67
    hefish  
       80 天前
    我们本地这种情况的话,中介会要求卖家买一个保险。
    Felldeadbird
        68
    Felldeadbird  
       80 天前
    交易流程有一个交 银行同意贷款。 然后买方想审核申请贷款,之后支付首付和 卖方一起完成过户。接着就是等待银行房贷。

    这时候可以去房管局查看过户的房子,已经显示买方处于贷款抵押状态了。所以,对方要搞事情,他要先有钱全款赎回房子。

    中介的作用一般就是把这些流程都走好,该登记的登记。不会让买卖双方出现漏洞的(实际会有)。
    xuanbg
        69
    xuanbg  
       80 天前
    OP 不用担心房子没了,因为你没收到尾款交易就没有完成,你就随时可以通过起诉对方违约拿回房子或者尾款+违约金。
    Kazetachinu
        70
    Kazetachinu  
       80 天前 via iPhone
    刚买了二手房,是这样的。我是先给了首付款,然后签协议,再去过户,再去办贷款。中间有一点时间差,中介都会在协议里面写清楚,你多看看。
    NewTab12138
        71
    NewTab12138  
       79 天前
    现在买二手房不都是资金托管吗, 贷款没下来钱都在监管账户,等拿到房本监管账户才会把钱打给卖家
    onionKnight888
        72
    onionKnight888  
       79 天前
    Torpedo
        73
    Torpedo  
       79 天前
    突然感觉找中介也是有好处的。正规的中介,肯定不敢给你办这种过户方式的
    gkiwi
        74
    gkiwi  
       79 天前
    是这个流程,当时我们的卖家也不同意。。。你可以理解为流程 bug 了,中介帮助绕行
    ElmerZhang
        75
    ElmerZhang  
       79 天前
    正常流程是过户前买家要先申请贷款,简单来说就是看看买家能不能贷到那么多钱。只要银行批贷了,说“我可以贷给他那么多钱”,你房子就可以过户了。过户时买家要同时办理房产抵押,然后卖家等银行放款就行了。
    dier
        76
    dier  
       79 天前
    流程是没错的,买家还没做抵押看是不是因为新的房产本没下来。下来之后才能去银行做抵押。另外就是像 #72 楼这种骗局是因为放贷银行直接把钱打给了贷款人,实际上在申请贷款时,收款账户应该填卖家的,这样放款之后钱直接到卖家的账上。你要确认两点,一是放款时收款账号是不是你的,二是新的房产证是不是还没下来。
    ElmerZhang
        77
    ElmerZhang  
       79 天前
    爬了下楼,看来各地流程都不太一样。
    其实只要做到一点,就基本不会吃亏:找靠谱中介。
    Vincent103
        78
    Vincent103  
       79 天前
    以我买卖三次的经验来看,OP 有做资金托管吗?买家的首付是直接打给你,贷款是通过中间银行的托管账号,贷款下来后会先进入托管账号,过完户后才会到你账户
    MoonWalker
        79
    MoonWalker  
    OP
       79 天前
    @Vincent103 没用,首付是直接打给我,他的贷款是在银行记了我的卡号
    JQiuss
        80
    JQiuss  
       79 天前
    @MoonWalker 主要看合同, 其实我知道楼主的操作, 我也是这样操作过, 不过还是要看人, 诚信交易. 不过从一般交易流程来说, 这样的风险是比较大的, 一般是担心后续收不到尾款. 不过正常情况下, 真心买卖的话, 还是放心, 等放款吧, 现在放款很快的了, 基本上 3-7 天.
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