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xushengbin888
V2EX  ›  上海

这样的买房杠杆算大不?

  •  
  •   xushengbin888 · 2020-08-14 12:06:46 +08:00 · 7431 次点击
    这是一个创建于 726 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。
    30 岁,程序员,小孩刚出生,目前在一线城市 2 套各 300 万出头的房子。
    第一套月供 9000,夫妻俩公积金每月有 9000 多。
    第二套刚刚购入,首付比例比较高,月供 6000 出头,准备出租,月租金 4500-5000,也就是每月需要还 1500 元贷款。
    另外,刚购入一台 25 万的车
    目前欠债一共有 60 万,计划是,最近 1 年半还清。

    这是目前最理想情况下的财务分析。

    如果换一种角度,从总的账面上看,目前房贷一共 290 万,又欠款 60 万,300 多万的负债,看起来挺吓人的。

    两种视角,得出来不一样的结果,我是自我安慰?
    第 1 条附言  ·  2020-08-14 14:34:15 +08:00
    抱歉,这个帖子发了之后就后悔了,大家到此为止吧! 确实不应该在 V2EX 发类似主题的帖子,我道歉
    64 条回复    2020-09-02 11:31:34 +08:00
    shenwu35
        1
    shenwu35  
       2020-08-14 12:16:32 +08:00   ❤️ 18
    v 站什么时候成这样了,
    V 站理论是技术论坛啊,怎么这么不纯粹了。

    最后,这种穷人指导富人的月经贴我都看吐了,不要这样打击穷人的内心。
    NonClockworkChen
        2
    NonClockworkChen  
       2020-08-14 12:18:01 +08:00   ❤️ 4
    一边是吓人,一边是购入 25w 的车,你根本就不在乎嘛
    kvenux
        3
    kvenux  
       2020-08-14 12:21:36 +08:00   ❤️ 1
    欠款 60 万还购车
    债主们知道么[捂脸]
    BingoXuan
        4
    BingoXuan  
       2020-08-14 12:31:54 +08:00   ❤️ 3
    负债 60w 预计一年半还清,也就意味着一年除了房贷和生活费还能留出 40w 还,那么 300w 负债不考虑出租收入也就 9 年可以解决了。

    然而并不是杠杆大,而是你资产是否存在泡沫。因为房屋作为资产来说流动性极差,如果楼主大部分财富都压在不动产的话,风险极高。如果未来不动产价格不崩盘,一切好说。但一旦不动产价格崩盘,那么就是赤裸裸的负资产了。
    xushengbin888
        5
    xushengbin888  
    OP
       2020-08-14 12:33:51 +08:00 via iPhone
    大家不要太关注 25 万的车,住在郊区,加上有了小孩,购车是刚需,最差起码也要 15 万,相比刚买的房的首付,这 10 万真不算什么。买车在前,二套房在后。
    欠债 60 万,这些钱是我哥、和爸妈的,他们不着急用
    troycode
        6
    troycode  
       2020-08-14 12:36:07 +08:00
    有的借就不怕,慢慢还呗
    lln133208
        7
    lln133208  
       2020-08-14 12:37:01 +08:00
    两套房子都卖了,换套大的
    mikewoo
        8
    mikewoo  
       2020-08-14 12:47:38 +08:00   ❤️ 1
    这实力,再买 2 套都没问题
    672795574
        9
    672795574  
       2020-08-14 12:51:13 +08:00
    没看出来这个家庭平均月收入(还不算年终奖)差不多税前五万,有什么压力?
    看描述相当于 30 岁刚有孩子,借了 60w 首付 买了一套月供 1 万的房子吗? 程序员不就差个首付嘛?

    第二个角度你要是算利息 房贷要还 550w 吧 那不是更吓人
    其次就是超过 15 万的车基本脱离了车本身的需求(扩大生活半径,社交自由度),没有最差起码 15w 的说法,你可以说下品牌(狗头
    我角度看来你完全接受这种设定,购车养车,生小孩,再次贷款购房,不出意外第二套购房首付借了点吧。。我怀疑你在炫富
    ashlord
        10
    ashlord  
       2020-08-14 12:52:46 +08:00
    现金流稳定,杠杆多大都不是事
    现金流不稳定了,负债再少都头疼
    xushengbin888
        11
    xushengbin888  
    OP
       2020-08-14 12:57:17 +08:00
    @672795574 组里同事有靠房子有资产 1000 万的,有必要炫富? V2EX 不知道怎么删帖,我可能发错地方了。
    本意是找同等情况的朋友探讨下杠杆的问题,因为我的一切设想都是最理想的情况下。
    现在画风确实变了
    Nadao
        12
    Nadao  
       2020-08-14 13:04:49 +08:00
    300W 的房子可以租 4500-5000 的是什么城市?
    darmau
        13
    darmau  
       2020-08-14 13:10:12 +08:00 via iPhone   ❤️ 18
    我好牛逼,上海两套房,还有车,房贷还不算多,还起来还算轻松。我好想炫耀一下,但是直接说挺讨人厌。那这个标题该怎么写呢……🤔
    672795574
        14
    672795574  
       2020-08-14 13:10:32 +08:00   ❤️ 1
    @xushengbin888
    我情况和你差不多,目前单身,自己一个人月还贷 1 万不到,车还比你的贵一点。从这个角度我也说了,夫妻双方付得起 600w 房子的首付,并且只要还 1 万月供,还有 9000 公积金,有什么压力?
    后面只是想说你自己都接受了设定,再回过头来问,我真感觉很奇怪,当时没有认真思考杠杆大不大冲动消费?还是家里人施压了?
    另外同事有钱和你炫不炫富没什么联系。
    ashlord
        15
    ashlord  
       2020-08-14 13:11:52 +08:00
    @xushengbin888 莫纠结
    感觉你主要要关心的就亮点:第一家庭收入现金流能否较长期间内保持稳定
    第二小孩身上预计多少开支……
    talen666
        16
    talen666  
       2020-08-14 13:19:30 +08:00
    不大,建议再买几套。
    juded
        17
    juded  
       2020-08-14 13:20:03 +08:00
    我觉得可以呀,第一套有公积金撑着,第二套以租养贷,比大部分收入拿去还商贷的房奴好多了。
    sagaxu
        18
    sagaxu  
       2020-08-14 13:21:25 +08:00 via Android
    60 万要还一年半,太慢了
    teawithlife
        19
    teawithlife  
       2020-08-14 13:23:25 +08:00
    公积金 9000 多,这个真不能算杠杆,只要能保证当前的收入水平不发生大的下滑,可以说毫无压力
    EIJAM
        20
    EIJAM  
       2020-08-14 13:34:16 +08:00 via iPhone
    老哥,上海二套房的首付比例是多少?
    qiayue
        21
    qiayue  
       2020-08-14 13:34:53 +08:00   ❤️ 3
    其实,可以理解为无病呻吟,又名炫富
    wyc487
        22
    wyc487  
       2020-08-14 13:43:22 +08:00
    你这种情况,真的很轻松,甚至有秀优越嫌疑了
    Fei22
        23
    Fei22  
       2020-08-14 13:45:47 +08:00
    有点像知乎了。
    mach945
        24
    mach945  
       2020-08-14 13:49:57 +08:00
    对杠杆有什么误解?
    maddot
        25
    maddot  
       2020-08-14 13:50:30 +08:00
    谁有钱谁说话正确
    穷人请少说话
    --------- 鲁迅
    dushe
        26
    dushe  
       2020-08-14 13:53:13 +08:00   ❤️ 1
    建议在知乎提问,那里有你想要的答案
    coderluan
        27
    coderluan  
       2020-08-14 14:09:35 +08:00   ❤️ 2
    两套房就别问压力大不大了, 大了卖了套不就完了, 正好 300w 不是, 我不认为楼主想不清这个问题, 即使你说再多.
    never1coding
        28
    never1coding  
       2020-08-14 14:26:05 +08:00   ❤️ 1
    你这杠杆简直小的不行。。。你需要还的贷款,都不到你每个月收入的百分之十。。。。
    dolphintwo
        29
    dolphintwo  
       2020-08-14 14:38:33 +08:00
    朱一旦:
    有钱人的生活就是这么朴实无华且枯燥
    um1ng
        30
    um1ng  
       2020-08-14 14:47:58 +08:00
    超纲了
    nutting
        31
    nutting  
       2020-08-14 14:51:37 +08:00
    垃圾三线城市房贷 90w 的要被你吓死了
    wongy
        32
    wongy  
       2020-08-14 14:53:53 +08:00 via iPhone
    被歪楼了,心疼楼主
    FreshOldMan
        33
    FreshOldMan  
       2020-08-14 15:15:38 +08:00
    为啥你们给我感觉房贷不算负债
    IGJacklove
        34
    IGJacklove  
       2020-08-14 15:25:50 +08:00
    楼主应该放一个一只猫一边摆手一边心里说着继续继续的表情包.哈哈哈.
    oscer
        35
    oscer  
       2020-08-14 15:33:21 +08:00
    要做好极端情况下准备,失业了咋办。。。
    luckyrayyy
        36
    luckyrayyy  
       2020-08-14 15:35:56 +08:00
    家庭收入多少啊?光看见负债没看见收入,三百多万负债,我觉的年入 50 以上的话还好吧。
    tt0411
        37
    tt0411  
       2020-08-14 15:42:37 +08:00
    感觉已经不配混 v 站了...
    fantasylidong
        38
    fantasylidong  
       2020-08-14 15:51:26 +08:00 via Android
    我觉得负债应该不多吧,只要你的现金流够,或者信用卡加现金能够比较好的过活我觉得这个负债率是完全没问题的。
    房价虽然说应该不会跌,但是如果出重大事情要钱很难脱手你也是需要考虑的。
    jarnanchen
        39
    jarnanchen  
       2020-08-14 16:15:38 +08:00
    杠杆不大,但是为什么要在一线城市买两套 300w 的房子
    一线 300w 很难住的舒服吧
    huluhulu
        40
    huluhulu  
       2020-08-14 16:20:40 +08:00
    不是我说, 300w 的房子, 也好意思叫一线城市?
    xushengbin888
        41
    xushengbin888  
    OP
       2020-08-14 16:23:20 +08:00
    @huluhulu 是北上广深,确实是比较差的房子
    ZinWUT
        42
    ZinWUT  
       2020-08-14 16:25:37 +08:00
    看了一下,你们公积金收入很高,小家庭月薪不低于 4w 。杠杆不算高,没事的。如果你觉得不稳妥的话,可以压缩一下日常非必要开支
    calabash519
        43
    calabash519  
       2020-08-14 16:37:50 +08:00
    出门左转知乎,蟹蟹
    WenJimmy
        44
    WenJimmy  
       2020-08-14 16:53:42 +08:00   ❤️ 7
    695975931
        45
    695975931  
       2020-08-14 16:57:43 +08:00
    打扰了,告辞~~~~~~~
    number
        46
    number  
       2020-08-14 17:23:53 +08:00 via Android   ❤️ 1
    9000÷2÷0.07=64285
    两人加起来月薪至少也有 6.5 万,
    感觉毫无鸭梨
    Katrol
        47
    Katrol  
       2020-08-14 17:26:07 +08:00
    公积金每个月九千多,恐怖如斯。。
    djoiwhud
        48
    djoiwhud  
       2020-08-14 17:29:00 +08:00   ❤️ 3
    这话题真有炫耀的成分。都三十的人了,还算不清自己的账目和风险么?我表示很怀疑。

    根据公积金总额,我猜测题主的收入,他老婆月薪应该介于 1.2-1.8 万之间,题主的月薪应该是 2.2-3 万之间。在上海三十岁不足三万,估计不是一线大厂,也不是管理岗。

    正常讨论一下:
    如果工作稳定,这三百万的债务并不算多,能维持工作的话,38 岁之前就能还清债务。我个人认为杠杆不大。比较差的情况是夫妻有一方失业。例如女方失业。年收入减 15 万,公积金减 5 万。债务偿还期延长到 43 岁左右。

    最后多一句,从题主买两套同价位的房子来看,题主应该没多少理财经验。安稳过日子,别再加杠杆了。
    kaedea
        49
    kaedea  
       2020-08-14 18:44:33 +08:00 via Android
    祝早日断供,来个压测
    lambchasr
        50
    lambchasr  
       2020-08-14 20:44:49 +08:00 via iPhone
    负债 450 万的路过
    maddot
        51
    maddot  
       2020-08-14 21:23:16 +08:00 via Android
    楼主一年半能还清 60 万,说明家庭税后收入 60 万+
    blessme
        52
    blessme  
       2020-08-14 21:33:24 +08:00
    一线城市 300 万的房子基本都是边角料了吧,不如六七百万来一套来的实际。
    kooze
        53
    kooze  
       2020-08-14 22:44:55 +08:00
    你这算啥,我都能翘起地球了。
    leekayui
        54
    leekayui  
       2020-08-15 00:32:40 +08:00
    羡慕有房的
    jpeg
        55
    jpeg  
       2020-08-15 09:54:33 +08:00
    毫无压力
    zhujian198
        56
    zhujian198  
       2020-08-15 10:58:55 +08:00
    打扰了,告辞~~~~~~~
    shm7
        57
    shm7  
       2020-08-15 17:41:48 +08:00 via iPhone
    主要考虑这个系统稳定性。如果稳定,公积金 9k+,税前 6w 往上;第一套平,第二套交 1500 。税后就算 4.65w ,减 0.15w 还有 4.5w 。还 60w 外贷,算 18 个月,每月平均还 3.5w ,还有 1w 富裕每月。1w 一个月我觉得生活费应该是够的。

    所以,真佩服。
    shm7
        58
    shm7  
       2020-08-15 17:46:54 +08:00 via iPhone
    还清外债后,每年税后加奖金,一年可以有 60w 加减 5 吧。如果能干到 40,不算投资、加薪就有 600w 。我觉得以 lz 的 30 岁实力,上述推断风险并不大。
    shm7
        59
    shm7  
       2020-08-15 17:51:02 +08:00 via iPhone
    还有人说人家一线 2 套房开车差的,哈哈,这几年消费主义真牛逼。不如不买房买玛莎拉蒂算了。
    pilgrim_kevin
        60
    pilgrim_kevin  
       2020-08-16 10:09:40 +08:00
    楼上的兄弟们真心不太友好啊。。。。虽然我也理解你们的心情,但是楼主我觉得真不是来炫的,这点儿在京沪深而言有啥可炫的呢。。。

    楼主的问题,我给点简单的参考:一看资产负债比,目前的资产负债比根据这些信息简单地计算大约 60%的负债比,虽然还在可控范围内但是不低了;二看现金流,在楼主这边主要就是工作的稳定性以及另外那套房子出租的稳定性,哪天家里的收入主力要是失业压力会剧增,这个楼主根据自己情况判断,现在大环境不好,不要盲目乐观;三看储蓄备用金,这个是个缓冲池,给自己在家庭重大变故的时候有足够的风险缓冲,一般留出至少一年的开支做缓冲好一点。

    对照以上三点,楼主自己 review 一下。
    pilgrim_kevin
        61
    pilgrim_kevin  
       2020-08-16 10:13:45 +08:00
    至于杠杆,一线城市负债比 30%以下毫无压力,50%-70%有压力不敢失业,70%以上就风险很高了,流动性只要出点问题就是多米诺骨牌。
    Geo200
        62
    Geo200  
       2020-08-17 08:41:08 +08:00
    一堆月薪一万的来指导年薪 60 万的楼主
    changepll
        63
    changepll  
       2020-08-29 13:56:00 +08:00
    30 岁的人了, 为人夫,为人父, 连这么简单的事情自己都看不出来。 基本等同于没有压力。 跑来问杠杆,像你这种条件的, 人家都是再买几套, 或是换一套市中心好的学区房的。
    yeepZhang
        64
    yeepZhang  
       2020-09-02 11:31:34 +08:00
    一定是对杠杆有什么误解...
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